Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Prescription de l’action de fixation du loyer à la baisse du bail renouvelé

dimanche 6 novembre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Suite à une demande de renouvellement avec un loyer à la baisse, l’action du locataire en fixation du loyer doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la date de prise d’effet du bail commercial.

Un preneur à bail commercial a vu sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé rejetée pour avoir attendu plus de deux années avant d’intenter une action à la suite de la demande de renouvellement, .

Plus précisément, dans cette affaire, le locataire a, durant la période de tacite prolongation du bail, adressé à son cocontractant une demande de renouvellement du bail moyennant un certain prix, inférieur au loyer en vigueur.

Par la suite, il a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer de renouvellement.

Au motif que son mémoire en demande était intervenu plus de deux ans après la prise d’effet du nouveau bail (fixé, en application de l’art. L. 145-12 c. com., au premier jour du trimestre civil qui a suivi la demande de renouvellement), le juge du fond a rejeté sa demande pour cause de prescription.

Au soutien de son pourvoi, le locataire a fait valoir que, faute d’avoir contesté le prix qu’il avait proposé dans les trois mois impartis par l’article L. 145-10 du code de commerce, il appartenait au bailleur qui entendait manifester son désaccord sur le prix proposé, de saisir le juge dans le délai de deux ans de l’article L. 145-60.

Il est débouté par le juge du droit qui estime que le juge du fond a retenu « à bon droit » que l’action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale.

Cette solution mérite approbation.

Certes, il est vrai qu’aux termes de l’article L. 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose et que son action qui en découle en fixation du loyer est soumise à la prescription biennale (Civ. 3e, 17 avr. 1996, n° 94-17.181).

Toutefois, en l’occurrence, compte tenu de la demande du locataire d’un loyer de renouvellement à la baisse, le bailleur avait tout intérêt à ne pas se manifester dans ce délai, espérant, du fait de l’inaction de son cocontractant, obtenir le renouvellement du bail aux clauses et conditions, notamment financières, du contrat expiré (en ce sens, V. Civ. 3e, 1er juill. 1998, n° 96-19852)

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2016, 15-19940

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