Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Pourquoi la clause résolutoire ne s’applique pas sans discussion

dimanche 28 novembre 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Certains peuvent s’interroger sur la non appliction automatique de la clause résolutoire inséré dans un bail commercial.

L’arrêt présenté est l’occasion de rappeler les limites à la mise en oeuvre d’une clause résolutoire insérée dans un bail. Ces limites tiennent, d’une part, à la plus ou moins grande précision des termes employés par les parties dans leurs stipulations et, d’autre part, à la bonne foi du bailleur.

Limite tenant au libellé de la clause

Sur ce premier point, la jurisprudence considère de manière constante qu’une clause de résiliation de plein droit ne peut sanctionner qu’un manquement à une stipulation expresse du contrat (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 septembre 2010).

Au cas particulier, le preneur à bail commercial contestait le jeu de la clause résolutoire à raison d’un impayé lié à l’application d’une clause d’échelle mobile. Il n’a eu gain de cause ni en appel, ni devant le juge du droit. Cette position semble appropriée, puisque le locataire était bien en situation (visée par la clause) d’impayé de loyer (jugeant que la clause d’échelle mobile s’applique de plein droit sans aucune formalité, V. d’ailleurs Paris, 1er févr. 1983, D. 1984. IR 18).

Limite tenant à l’exigence de la bonne foi du bailleur

Au visa de l’article 1134 du code civil, le locataire obtient toutefois la censure de la décision des juges martiniquais, lesquels auraient dû, avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, s’assurer de la bonne foi du bailleur.

En l’occurrence, le preneur soutenait que, par son action, son cocontractant entendait mettre un terme à une exploitation concurrente d’un commerce que celui-ci possédait par ailleurs.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 10 novembre 2010, FS-P+B, n° 09-15.937

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