Portée et limite de la clause exonératrice de responsabilité au profit du bailleur

La clause par laquelle le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur est valable et opposable au preneur sauf à celui-ci à démontrer que le bailleur a fait preuve d’une négligence d’une particulière gravité caractérisant une faute lourde équipollente au dol.

Les locaux, à usage de bureaux, sont situés au 4ème étage de l’immeuble.

C’est en vain que les locataires, qui exercent dans les locaux leur activité d’avocats, recherchent la responsabilité du bailleur en raison des pannes récurrentes affectant les ascenseurs.

Le contrat de bail contient une clause par laquelle le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur "en cas d’interruption même prolongée et quelle qu’en soit la cause (...) de l’ascenseur".

Cette clause, librement convenue entre les parties, est valable et opposable aux preneurs sauf à ceux-ci à démontrer que le bailleur a fait preuve d’une négligence d’une particulière gravité caractérisant une faute lourde équipollente au dol.

Cette preuve n’est pas apportée.

Lors des premières doléances des locataires en décembre 2007, les travaux de remplacement des ascenseurs avaient déjà été votés par l’assemblée générale des copropriétaires et les travaux ont débuté en avril 2008.

Compte tenu des délais de convocation des assemblées générales, du temps nécessaire à la réalisation des diagnostics et expertises et à l’établissement des devis comparatifs, il n’apparaît pas qu’une quelconque négligence soit imputable au bailleur.

De plus, le préjudice de jouissance invoqué n’est pas établi puisque l’immeuble est équipé de trois ascenseurs et qu’un ascenseur au moins était toujours en fonctionnement.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 18 Novembre 2015 n° 13/19080