Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Opposabilité du congé délivré à l’un des preneurs solidaires

samedi 15 mars 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Ne satisfait pas aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, la cour d’appel qui ne répond pas aux conclusions du bailleur qui soutenait que la notification d’un congé à l’un des preneurs solidaires étaient opposable aux autres.

L’arrêt commenté donne l’occasion d’aborder une question délicate relative au contrat de bail, celle de la délivrance d’un congé par un bailleur à la suite du décès d’un des preneurs solidaires.

En l’espèce, un bail commercial avait été conclu au profit de deux époux. À la suite du décès de l’un d’eux, la bailleresse avait refusé le renouvellement du bail à l’épouse survivante.

Celle-ci l’a alors assignée en paiement d’une indemnité d’éviction et déclara, en cours d’instance, intervenir volontairement au nom de ses deux enfants mineurs, héritiers du défunt.

Une cour d’appel avait déclaré que le refus de renouvellement du bail était inopposable à ces derniers, de sorte que le contrat avait été renouvelé à leur égard.

La décision est toutefois censurée au visa de l’article 455 du code de procédure civile. La Cour de cassation reproche aux juges du fond de s’être ainsi prononcés alors que le décès de l’un des codébiteurs solidaires qui laisse plusieurs héritiers n’efface pas le caractère solidaire de la dette au regard des débiteurs originaires. La cour d’appel, qui s’était abstenue de répondre aux conclusions de la bailleresse soutenant que le bail ayant été consenti solidairement aux preneurs initiaux, le refus de renouvellement délivré au preneur survivant était opposable aux héritiers du preneur décédé, n’a pas satisfait aux exigences du texte visé.

En l’occurrence, la Cour de cassation invite donc à envisager les implications de la cotitularité du bail sur les modalités du congé délivré par le bailleur à des preneurs tenus solidairement.

En effet, le problème ne concernait pas la solidarité en tant que telle. Le décès de l’un des preneurs est sans incidence sur le bail puisque les droits et les obligations du décédé sont transmis à ses héritiers, conformément au droit commun (C. civ., art. 1742).

En l’espèce, le bail avait été consenti à l’origine à deux époux preneurs solidaires mais, à la suite du décès de l’un d’eux, ses ayants droit étaient venus aux droits de leur auteur et étaient, par conséquent, devenus à leur tour copreneurs solidaires.

Il s’agit, en réalité, de savoir si cette solidarité à des conséquences sur l’obligation faite au bailleur d’adresser le congé à chacun des preneurs.

De notre point de vue, la solidarité ne peut à elle seule justifier l’utilisation de la théorie de la représentation réciproque et ce pour deux raisons.

D’une part, la solidarité est un mécanisme qui produit ses effets au stade de l’obligation à la dette mais qui ne repose sur aucune logique de représentation.
D’autre part, la représentation mutuelle repose sur une conception biaisée de la solidarité selon laquelle les débiteurs seraient toujours liés par une communauté d’intérêts.

Or, les débiteurs solidaires ne sont pas tous tenus de l’obligation mais chacun tenu au tout, conformément à la lettre de l’article 1200 du code civil définissant la solidarité passive.

La différence d’approche est essentielle en ce qu’elle substitue une logique collective à une logique individuelle, un changement qui induit que les actes accomplis à l’égard de l’un ne sont pas opposables aux autres.

Autrement dit, le congé devrait être adressé à chacun des preneurs, peu important le caractère solidaire de leur obligation, sans quoi le bail se poursuivrait au profit de ceux à qui cet acte ne l’aurait pas été.

A la Cour d’appel de renvoi de juger, nous verrons bien si le droit l’emportera.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 février 2014 n°12-17263

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