Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Obligation de délivrance et vices affectant l’immeuble

dimanche 8 septembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur doit en raison de son obligation de délivrance procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. L’intérêt dans cette décision réside dans le fait que les preneurs des locaux pris en BEFA ou récent peuvent demander la non application de telle clause.

S’agissant d’un bail commercial portant sur des locaux récemment construits, pour dire irrecevable l’action du preneur en réparation du préjudice subi du fait des infiltrations d’eau survenues dans les locaux, l’arrêt retient que les dispositions de l’ article 1721 du code civil relatives à la garantie au preneur pour les vices et défauts de la chose louée ne sont pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par une convention particulière de façon non équivoque.

En l’espèce, une clause du bail stipulait que la société locataire prenait les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient en s’interdisant d’exercer contre le bailleur un recours quelconque pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons, que les causes et origines des infiltrations dans le magasin n’étaient pas dues à un défaut d’entretien de la part du bailleur mais provenaient de malfaçons et de vices affectant la construction.

En statuant ainsi alors que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenue, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur, n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l’article 1719 du Code civil.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 2 Juillet 2013, n° 11-28496

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