Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Non validité du droit de repentir actif tardif et fautif du bailleur

lundi 5 avril 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Est nul le droit de repentir exercé par le bailleur alors qu’un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds, a été engagé de longue date par le preneur. Spécialement lorsque le bailleur en a été informé.

Parce que l’absence ou l’insuffisance de motivation d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une telle indemnité (Civ. 3e, 28 oct. 2009, D. 2009. AJ 2747, obs. Rouquet ; Loyers et copr. 2009, n° 292, obs. Brault), onze mois après avoir délivré à son locataire un congé pour faute dont la légitimité semblait largement entamée, un bailleur avait, en cours d’instance, exercé son droit de repentir (art. L. 145-58 c. com.). Trois semaines plus tard, le preneur lui restituait les clés et sollicitait reconventionnellement le paiement d’une indemnité d’éviction.

Se posait ainsi la question de la validité du droit de repentir et, spécialement, celle de savoir si le locataire devait être considéré comme étant "encore dans les lieux" au sens de l’article L. 145-58, in fine, du code de commerce.

Le bailleur estimait qu’une réponse positive s’imposait puisque, à la date d’exercice de son droit, non seulement, la libération des lieux n’étant pas complète mais, de surcroît, les clés ne lui avaient pas été restituées.

Cette argumentation est balayée par les juges du fond (Paris, 29 oct. 2008, AJDI 2009. 543 ; Administrer févr. 2009. 37, obs. Lipman-W. Boccara) et, après eux, par les hauts magistrats, au motif que, lors de la notification du droit de repentir, le preneur avait engagé de longue date un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux.

Cette analyse est difficilement contestable lorsque l’on sait que le locataire, exploitant d’une galerie d’art, avait renvoyé cent trente oeuvres à leurs auteurs, en avait expédié d’autres, ainsi que des archives et du mobilier dans une galerie lui appartenant, avait aménagé ces locaux et y employait des salariés.

La demande de validation de ce droit par le bailleur était d’autant plus malvenue que son exercice était, non seulement tardif mais aussi fautif, car empreint de mauvaise foi.

En effet, via les conclusions déposées par son adversaire et l’envoi d’un courrier, le bailleur ne pouvait nier, au moment où il s’est prévalu de l’article L. 145-58, être parfaitement informé du processus engagé.

Qui plus est, espérant "jouer sur les deux tableaux" , à savoir, se débarrasser de son locataire sans le dédommager, deux mois avant d’exercer son droit de repentir, il n’avait pas tenu informé son cocontractant d’une réunion de locataires et avait confirmé son souhait de le voir quitter les lieux.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 10 mars 2010 n° 09-10793

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