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Gabriel Neu-Janicki

Majoration de la valeur locative et clause "tous commerces"

samedi 12 décembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

La clause tous commerces qui exclut les "commerces susceptibles de créer une nuisance ou pouvant être exclus du règlement de copropriété de l’immeuble ne doit pas entraîner une majoration de la valeur locative.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe de l’application des dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce, dans sa version applicable jusqu’au 20 juin 2014, selon lequel, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, et donc sur une fixation du loyer à la valeur locative, en application de l’article L. 145-33 du Code de commerce, mais divergent quant à son montant. Le preneur exploite un salon de coiffure.

La clause tous commerces prévue au bail contient une restriction importante, puisqu’elle exclut les "commerces susceptibles de créer une nuisance ou pouvant être exclus du règlement de copropriété de l’immeuble".

Cette restriction a un réel impact sur le type d’activité pouvant être exercé dans les locaux, notamment celle de restauration, et donc sur la valeur du droit au bail, de sorte que la clause tous commerces ne doit pas entraîner une majoration de la valeur locative.

Compte tenu des facteurs locaux de commercialité, qui sont de qualité moyenne, le prix du mètre carré pondéré doit être fixé à 350 euros. Après déduction de l’impôt foncier mis à la charge du preneur, le loyer révisé au 23 décembre 2009 est fixé à 39 200 euros par an.

Cour d’appel de Versailles, Chambre 12, 24 Novembre 2015, n° 13/08204

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