Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Loyer du bail révisé

samedi 14 décembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

La modification de la consistance des locaux affectant le loyer concrétisé contractuellement devient le loyer de référence pour faire application de l’article L 145-39 du Code de Commerce pour demander une fixation du loyer à la valeur locative.

L’article L 145-39 du Code de commerce permettant la révision du loyer chaque fois que, par le jeu de d’une clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

En l’espèce, l’avenant n° 2 fixant un nouveau loyer tenant compte de l’indexation, mais prenant en considération le retrait de parkings, constitue bien un nouveau prix fixé contractuellement, peu important que cette fixation ait résulté de la modification de la consistance des lieux loués : dès lors, c’est ce nouveau loyer qui doit servir de base pour vérifier s’il y a eu ou non variation de plus de 25 % au moment de la demande de révision, ce qui n’est pas le cas, l’indice ayant varié sur la période considérée de 14,34 %, si bien que la demande de révision notifiée le 18 décembre 2009 ne saurait prospérer.

En matière de détermination de la variation de plus d’un quart, la jurisprudence rappelle que seul le montant du loyer lui-même doit être pris en considération et en aucun cas le montant de la taxe foncière que doit rembourser le locataire dans le cadre de dispositions conventionnelles qui ne concernent en réalité que les accessoires du loyer (Cass. 3e civ., 3 mai 2012, n° 11-13.448).

Pour apprécier la variation alléguée, il suffit de comparer le loyer en vigueur au dernier loyer fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

En l’espèce, il convenait de déterminer si une modification apportée à l’assiette du bail impliquant une modification conventionnelle du loyer devait être considérée comme le prix précédemment fixé contractuellement, sans que les parties ne puissent désormais faire référence au montant du loyer initial, et ce alors même que les modalités d’application de la clause d’indexation n’avaient pas été modifiées.

Faisant une application stricte des dispositions légales en vigueur, la cour d’appel de Versailles estime que c’est le prix applicable au 1er janvier 2007 découlant de l’avenant n° 2 au bail initial qui doit désormais servir de référence, sans que dès lors les conditions prévues ne soient réunies puisque le montant du loyer avait varié seulement de 14,34 % pendant la période considérée.

On rappellera que la procédure de révision instituée spécifiquement pour les baux assortis d’une clause d’échelle mobile ne peut prendre en considération le réajustement du prix initialement convenu dans le cadre d’une actualisation du montant du loyer, démarche qui constitue un mode de détermination du prix et non une révision en cours de bail d’un loyer précédemment perçu par le bailleur (CA Rouen, ch. civ. et comm., 19 janv. 2012, n° 10/03915).

CA Versailles, 12e ch., 21 mai 2013, SCI c/ Sté RTE EDF Transport (appel TGI Nanterre, 18 oct. 2011)

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