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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Loyer de renouvellement : vers l’obligation de déterminer le loyer à la valeur locative

dimanche 30 novembre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Ne donne pas de base légale à sa décision une cour d’appel qui fixe le loyer selon la règle du plafonnement sans rechercher si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, alors que le locataire demandait que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé.

Alors que l’article L. 145-33 du code de commerce indique que le loyer du bail renouvelé doit « correspondre à la valeur locative », l’article L. 145-34 précise qu’à défaut de modification notable des éléments « mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice ».

Il ne faut, par conséquent, pas confondre plafond et plancher et, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, c’est à la valeur locative que doit être fixé le prix de renouvellement, non au loyer plafonné (Civ. 3e, 29 oct. 1986, Bull. civ. III, n° 140 ; 9 déc. 1986, n° 85-12.418, Bull. civ. III, n° 172 ; 5 févr. 1992, n° 90-10.554, Bull. civ. III, n° 39 ; 11 déc. 2007, n° 07-10.476, AJDI 2008. 290 ; précisant que cette règle vaut sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable d’un des éléments permettant la détermination de la valeur locative, V. Civ. 3e, 3 juin 2004, n° 02-18.778 ; 24 nov. 2004, n° 03-11.435)

C’est ce principe que rappelle le présent arrêt, la Cour de cassation reprochant au juge du fond de ne pas avoir opéré une recherche qui lui avait été demandée, étant précisé que la recherche de l’adéquation entre valeur locative et loyer de renouvellement doit, le cas échéant, être effectuée d’office par les magistrats du fond (Civ. 3e, 3 déc. 2003, n° 02-11.374, Bull. civ. III, n° 219).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 novembre 2014 n° 13-21990

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