Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Loyer d’un hôtel : prise en compte des travaux

dimanche 24 novembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Le délai pendant lequel le bailleur ne peut bénéficier des travaux réalisés par le preneur ne court qu’à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés et non de l’autorisation donnée par le bailleur. Lorsque ce délai s’achève au cours du bail renouvelé, il en résulte un palier d’augmentation.

Afin de ne pas entraver l’activité hôtelière du preneur, le code du tourisme précise, d’une part, que le bailleur ne peut pas s’opposer à l’exécution, par le locataire et à ses frais, de certains travaux d’équipement et d’amélioration (mentionnés à l’art. L. 311-1 du code du tourisme) et, d’autre part, que, dans les douze années qui suivent, le bailleur ne peut exciper de leur incorporation à l’immeuble pour majorer le loyer (C. tourisme, art. L. 311-3).

Dans l’arrêt de cassation partielle rapporté, si le loyer de renouvellement (nécessairement déplafonné, s’agissant de locaux monovalents : C. com., art. R. 145-10) avait été calculé en prenant en compte un abattement de 10 % à raison des travaux réalisés, se posaient la question du point de départ de ce délai de douze ans, celle de la durée de la neutralité des travaux sur le loyer et celle du calcul du loyer de renouvellement.

Le point de départ du délai de douze ans

Le bailleur estimait que ce point de départ devait être fixé au jour de son acceptation des travaux, tandis que le preneur plaidait pour une prise en considération de leur date d’exécution.

Après avoir été débouté par le juge du fond (Paris, 7 mars 2012), le locataire obtient gain de cause devant la Cour de cassation.

Cette interprétation est conforme à la lettre des articles L. 311-2 et L. 311-3 du code du tourisme, de laquelle il ressort que ce délai de douze ans court "à compter de l’expiration du délai d’exécution [des travaux]".

La durée de prise en considération des travaux

À cet égard, l’article L. 311-3 du code du tourisme précise que "pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années [...] le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux".

De cette formulation, le preneur avait déduit que, dans la mesure où le délai de douze ans était arrivé à expiration pendant l’exécution du bail renouvelé, l’incorporation des travaux (et la hausse de loyer subséquente) devait être reportée au renouvellement suivant.

Ce raisonnement n’est suivi ni par le juge d’appel ni par la Cour de cassation : lorsque le délai de neutralisation des travaux s’achève au cours du bail renouvelé, un palier d’augmentation correspondant à l’incorporation des améliorations va en résulter.

Partant, l’abattement pour travaux va cesser de produire ses effets au douzième anniversaire de leur exécution.

Le calcul du loyer de renouvellement

Concernant le quantum du loyer de renouvellement, le juge du droit valide le raisonnement retenu par le juge parisien qui, pour arrêter un montant a relevé que, contrairement aux usages observés dans la branche hôtelière, le locataire n’avait la charge que des réparations locatives.

Ce faisant, il a pris en compte les obligations respectives des parties (C. com., art. R. 145-8) et "a pu fixer comme [il] l’a fait le loyer du bail renouvelé".

L’emploi des termes "a pu" n’exprimant pas une approbation mesurée de la solution par la Cour, mais l’indication que celle-ci exerce un contrôle léger, s’agissant d’une question qui relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond (Civ. 3e, 3 juin 2004, n° 03-12.202, Bull. civ. III, n° 111 ; 18 janv. 2012, n° 11-10.072, Bull. civ. III, n° 11).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 novembre 2013 n°12-21165

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