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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Liquidation judiciaire et résiliation du bail

mercredi 30 octobre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

La saisine du juge-commissaire à fins de constat de la résiliation du bail ne nécessite pas de respecter les dispositions du statut des baux commerciaux et le commandement préalable de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Cette décision est l’occasion de faire le point sur la procédure de résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois postérieurement à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire.

Si le principe de l’arrêt des poursuites individuelles inhérent à la survenance d’une procédure collective interdit au bailleur d’obtenir la constatation ou le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, la loi aménage la possibilité de l’obtenir en cas de non-paiement des loyers postérieurs audit jugement.

Les articles L. 622-14-2 et L. 641-12 du code de commerce régissent en effet la résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure sachant que celle-ci ne peut être mise en oeuvre qu’à l’issue du délai de franchise de trois mois ci-dessus évoqué.

Celle-ci peut être obtenue de deux façons distinctes (que le preneur soit en redressement ou en liquidation judiciaire) :

- soit le bailleur fait constater la résiliation du bail devant le juge commissaire ou le juge des référés ;

- soit il en demande le prononcé au profit du Tribunal de Grande Instance

La question ici posée était de savoir si le bailleur, qui avait choisi d’aller devant le juge-commissaire, dans le cadre de la procédure de constat de la résiliation judiciaire du bail, devait respecter la procédure de l’article L. 145-41 du code de commerce, disposition d’ordre public propre à la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

En l’espèce, suite à la liquidation judiciaire du preneur, le bailleur avait saisi le juge-commissaire à des fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois après l’ouverture de la procédure, sans faire la moindre démarche préalable.

Or, après l’expiration de ce délai de trois mois, le liquidateur avait réglé les loyers et charges dus. Dès lors, selon lui, cette saisine avait fait obstacle à la cession du fonds de commerce dont il avait saisi le juge-commissaire.

Ce dernier exposait que la constatation de la résiliation du bail par le juge-commissaire, sur le fondement de l’article L. 641-12, alinéa 3, n’était pas exclusive du formalisme exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Il prétendait que la résiliation, certes de plein droit, que le juge-commissaire se doit de constater supposait que le bailleur ait adressé un commandement de payer préalable, ledit juge conservant un certain pouvoir d’appréciation. Or, tel n’est pas l’avis, ni du tribunal, ni de la cour d’appel qui juge "la requête du bailleur recevable, nonobstant l’absence de commandement de payer délivré préalablement au liquidateur, la procédure des articles L. 641-12-3, L. 622-14 et R. 622-13 du code de commerce étant exclusive de celle de l’article L. 145-41 du même code".

Cette solution n’est pas surprenante et légitime l’option procédurale.

La saisine du juge-commissaire est un atout pour le bailleur en ce qu’elle permet d’éviter la législation spécifique des baux commerciaux.

Le mécanisme de l’article L. 641-12-3 est effectivement étranger à celui de l’article L. 145-41.

Il permet au juge de la procédure collective de constater la résiliation de plein droit dès lors que les conditions légales sont réunies, soit le non-paiement des loyers et/ou charges persistant pendant trois mois après l’ouverture de la procédure.

Le paiement au-delà de ce délai ne change rien.

De même, il n’est pas nécessaire de notifier cette demande aux créanciers inscrits. En revanche, le juge-commissaire ne peut accorder de délais de grâce ni ordonner l’expulsion du preneur. C’est pourquoi la compétence du juge-commissaire n’exclut pas celle du juge des référés (Com. 10 juill. 2001, n° 99-10.397).

Conseil procédural

Si le bailleur a tout intérêt à saisir le juge-commissaire plutôt que le juge des référés du TGI (en application de la clause résolutoire du bail) pour faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial dans les circonstances de l’arrêt (non-paiement des loyers pendant trois mois après le jugement d’ouverture de la procédure - de redressement ou de liquidation judiciaire), sans avoir besoin d’adresser de commandement de payer préalable, il sera nécessaire de recourir au TGI pour faire expulser le preneur.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 21 février 2013 n° 12/07700

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