Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Les limites de l’obligation de délivrance du bailleur

dimanche 7 septembre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsque la réalisation des travaux permettant l’exploitation de l’activité conformément à la destination du bail est ralentie, il a été nécessaire d’obtenir l’accord de l’Aful, du syndicat des copropriétaires, de l’architecte de la copropriété, de la mairie au regard du respect du règlement sanitaire départemental, de la direction du centre commercial au titre de la sécurité du site qui devait en référer à la commission de sécurité, les travaux se trouvant soumis au Code de la construction et de l’habitation.

C’est en vain que le locataire soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Par avenant valant renouvellement du bail, les parties ont décidé de changer la destination contractuelle des locaux.

Le contrat de bail renouvelé met à la charge du preneur les travaux d’aménagement et de mise en conformité des locaux à la nouvelle destination contractuelle.

Cet avenant impliquait cependant un devoir de coopération entre les parties, notamment parce que seul le bailleur pouvait obtenir de la copropriété l’autorisation d’effectuer les travaux.

Or, la réalisation des travaux s’est avérée bien plus compliquée que ce que pensaient les parties lors de la conclusion de l’avenant.

En effet, pour la mise en conformité du local situé dans un ensemble immobilier ouvert au public et la réalisation des travaux, il a été nécessaire d’obtenir l’accord de l’Aful, du syndicat des copropriétaires, de l’architecte de la copropriété, de la mairie au regard du respect du règlement sanitaire départemental, de la direction du centre commercial au titre de la sécurité du site qui devait en référer à la commission de sécurité, les travaux se trouvant soumis au Code de la construction et de l’habitation.

Le locataire est lui-même pour partie responsable du retard dans la réalisation des travaux, puisqu’il n’a pas consigné les fonds nécessaires à la réalisation d’une expertise. Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance.

Pour autant, les travaux n’ont été achevés que le 24 avril 2012, alors que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2009. Le locataire est bien fondé à demander une réfaction du loyer, à hauteur d’un tiers. Le montant à restituer par le bailleur s’élève à 14 850 euros.

Par ailleurs, c’est en vain que le bailleur demande que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire. Le preneur n’a pas manqué à son obligation de payer le loyer, mais il a versé les loyers sur un compte séquestre, en application d’une ordonnance de référé. Le paiement direct du loyer entre les mains du bailleur a repris dès l’achèvement des travaux.

Cour d’appel de Versailles, Chambre 12, 24 Juin 2014 n° 13/04938

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