Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Le respect du pacte de préférence

lundi 14 novembre 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Le fait par le locataire de ne pas manifester sa volonté de faire appliquer le pacte de préférence d’acquisition dont il bénéficiait s’analyse en une renonciation tacite et non équivoque.

Cette décision donne toute sa portée à l’adage "le silence vaut acceptation"ou encore"qui ne dit mot consent".

En l’espèce, le bail commercial comporte un pacte de préférence au terme duquel la société locataire disposait d’un droit de préférence en cas de cession de l’immeuble, le bailleur étant tenu d’informer le preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son intention de vendre.

L’immeuble a été vendu un tiers le 15 mai 1997, puis revendu par celui-ci le 10 mai 2001.

La société locataire a assigné le bailleur initial et les deux acheteurs successifs pour faire constater que les deux ventes successives avaient été réalisées en fraude de ses droits, faire annuler en conséquence lesdites cessions.

C’est en vain que la locataire fait grief à l’arrêt de la débouter de ses demandes.

En effet, ayant relevé que la société locataire avait eu connaissance des ventes et de leurs conditions financières dans le mois qui avait suivi leur réalisation, pour la première cession en 2000, lors d’une instance en référé l’ayant opposée à sa bailleresse, et pour la seconde cession, en 2002, au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, qu’elle avait effectué les paiements des loyers au nouveau propriétaire dès le mois qui avait suivi chacune des cessions, sans la moindre protestation, et qu’elle n’avait pas non plus manifesté de protestation, ni exprimé la volonté d’invoquer le pacte de préférence lors du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par le nouveau propriétaire, la cour d’appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que ces actes s’analysait en une renonciation tacite, certaine et non équivoque de la locataire à se prévaloir du pacte de préférence, a légalement justifié sa décision.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 novembre 2011 n°10-20297

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