Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Le droit de repentir ne peut être que pure et simple

dimanche 27 mars 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Le congé avec offre de renouvellement, notifié sous réserve du pourvoi en cassation formé contre un arrêt d’appel, dépourvu du caractère irrévocable, ne peut valablement caractériser l’exercice par le bailleur du droit de repentir.

La Cour de Cassation précise que le droit de repentir, de par son caractère irrévocable résulatant de l’article L. 145-59 du Code de Commerce ne peut être assorti d’une réserve.

Aux termes de l’article L 145-58 du Code de Commerce : "Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation."

La Cour de Cassation n’avait, à notre connaissance, jamais encore statué en ce sens. Néanmoins, elle avait pris une décision dans le même sens à propos du droit d’option du bailleur (Civ. 3e, 14 nov. 2007, Bull. civ. III, n° 206).

En l’espèce, un bailleur de locaux commerciaux avait délivré à son cocontractant un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. Par la suite, le tribunal de grande instance devait dire les motifs allégués mal fondés et, près de dix années plus tard, la cour d’appel, statuant en qualité de cour de renvoi, déclarait sa saisine nulle, entraînant un nouveau pourvoi.

À ce stade de la procédure, de manière en quelque sorte conservatoire (au cas où, finalement, le droit à indemnité du preneur serait reconnu), le bailleur a délivré au locataire un congé avec offre de renouvellement, sous réserve de ce pourvoi.

Plus de deux ans après, alors que les locaux avaient changé de mains, le nouveau bailleur engageait une action en fixation du quantum du loyer renouvelé.

Cette demande a été jugée irrecevable par la cour d’appel (Aix-en-Provence, 10 sept. 2009), pour cause de prescription. Partant, le juge du fond a estimé que le bail s’est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, y compris le montant du loyer.

La haute cour sanctionne ce raisonnement par l’attendu reproduit en sommaire, reprochant la frilosité du bailleur de l’époque qui, comme l’a remarqué le nouveau propriétaire, demandeur au pourvoi, s’est contenté de "prendre une option pour la poursuite du bail".

Le changement de stratégie du nouveau propriétaire des murs, passant d’une requête en fixation du nouveau loyer à une demande d’invalidation de l’exercice du droit de repentir par son auteur, s’est donc avéré fructueux.

Surtout si, comme on croit le deviner, entre-temps, le locataire s’est vu définitivement débouté de son action en paiement d’une indemnité d’éviction (en ce sens que, lorsqu’un congé a été donné à tort au visa de l’art. L. 145-17, I, 1°, le preneur est en droit d’obtenir le versement de l’indemnité due, mais non de prétendre au renouvellement du contrat, V. Civ. 3e, 25 nov. 2009, D. 2009. AJ 2931, obs. Rouquet).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 mars 2011 n° 10-10409

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