Le droit d’entrée dans la détermination de la valeur locative

La majoration de loyer correspondant à un droit d’entrée éventuellement payé par le locataire n’entre pas dans les critères de la valeur locative des lieux, la plus proche des prix du marché, car elle ne correspond pas à la valeur intrinsèque des lieux loués, estimée et évaluée selon les critères que donnent les dispositions du Code de commerce.

La fixation du loyer du bail commercial renouvelé doit être confirmée pour la somme de 21 000 euros HT par an.

La valeur locative doit en effet être déterminée conformément aux dispositions du Code de commerce, et spécialement de l’article L. 145-33 du Code de commerce comme en l’espèce au vu des constatations et observations de l’expert judiciaire pour la détermination de la surface pondérée et pour la fixation de la valeur locative.

Le bailleur ne peut à cet égard reprocher à l’expert de ne pas avoir sélectionné, parmi les loyers du secteur, les loyers qui correspondaient à une situation comparable à celle du local qui avait fait l’objet d’un bail, à l’origine, stipulant un loyer comprenant un supplément pour acquitter l’équivalent d’un droit d’entrée dans les lieux.

En effet, la majoration de loyer correspondant à un droit d’entrée éventuellement payé par le locataire n’entre pas dans les critères de la valeur locative des lieux, la plus proche des prix du marché, car elle ne correspond pas à la valeur intrinsèque des lieux loués, estimée et évaluée selon les critères que donnent les dispositions du Code de commerce.

Si les acteurs économiques acceptent de régler, dans le cadre du marché des baux commerciaux, un droit d’entrée, celui-ci n’est pas la contrepartie de la location, mais ne peut que se rattacher au bénéfice de la propriété commerciale, comme un avantage que l’on concède au propriétaire des lieux.

Ce surloyer ne peut donc pas être considéré comme un élément des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens du texte précité dès lors qu’il s’ajoute au loyer mais n’en est pas un élément constitutif.

Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 5 Février 2015 n° 13/03008