Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur doit être appelé à l’acte de renouvellement de la sous-location

jeudi 12 novembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Le principe est d’un classique mais la Cour de Cassation doit encore le rappeler. Le bailleur doit toujours être appelé à l’acte de renouvellement de la sous-location.

Ainsi, faute d’avoir été appelé à concourir à l’acte de renouvellement et à défaut d’agrément tacite clair et non équivoque de la part du propriétaire, le sous-locataire n’a pas de droit direct au renouvellement.

La Cour de Cassation rappelle que l’opposabilité du sous-bail au bailleur et, par voie de conséquence, l’existence d’un droit direct au renouvellement au profit du sous-locataire, sont subordonnées à l’appel du bailleur à concourir au bail renouvelé.

En quasi-toute hypothèse, dès qu’un acte visant le bail commercial et pouvant impacter sur les droits du bailleur est conclu entre le preneur et un tiers au bail, le bailleur doit être appelé à l’acte.

Cette solution s’évince de l’article L. 145-32 du code de commerce, dont l’alinéa premier précise que "Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31".

En l’espèce, par un acte conclu en 1994 avec le concours du propriétaire, le sous-locataire avait cédé son fonds de commerce avec son droit au bail.

En 1999, le sous-bail était renouvelé.

À la suite de la résiliation du bail principal, le cessionnaire a directement demandé au propriétaire le renouvellement de son bail. Devant son refus, il a assigné ce dernier afin de se voir reconnaître le droit à une indemnité d’éviction.

Le sous locataire a obtenu satisfaction devant la cour d’appel aux motifs que le propriétaire avait concouru à l’acte de cession, qu’il avait eu connaissance du renouvellement du bail (son mandataire en détenant une copie) et, enfin, que l’acte dit de renouvellement devait, en réalité, s’interpréter comme simple prolongation du bail initial.

Cette solution est censurée au visa des articles 1134 du code civil et L. 145-32 du code de commerce, le juge du fond n’ayant ni constaté que l’acte de renouvellement du bail avait fait l’objet de la notification au propriétaire visée dans le bail principal, ni relevé un acte univoque d’agrément tacite du renouvellement du bail.

Sanction juridiquement juste mais dur pour le sous-locataire. Une piste aurait pu être exploitée : une demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 1134 aurait pu être demandé pour mauvaise foi du bailleur puisqu’il était indéniable qu’il avait connaissance de ce renouvellement.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 octobre 2009 n°08-18736

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