Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

La fraude corrompt tout même au profit du sous-locataire

dimanche 24 novembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Le sous-locataire peut demander la nullité du congé délivré par le preneur au bailleur, lorsque ces deux derniers appartiennent au même ensemble économique et ont pour but de faire échec à la propriété commercial dont peut bénéficier le sous-locataire.

Le propriétaire d’un immeuble exploité sous forme de résidence hôtelière avec locations de courte durée a signé avec la société pressentie pour en assurer la gestion, une convention en date du 10 septembre 2001.

Le 28 février 2002, le propriétaire a donné l’immeuble à bail commercial, à compter du 1er janvier 2002, à sa filiale, immatriculée le 21 septembre 2001 au registre du commerce et des sociétés.

Par acte du 12 mars 2002 , la société preneuse a consenti, avec le concours du propriétaire à l’acte, à la société gestionnaire, une sous-location de la totalité des locaux pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2002

Le 26 mars 2007, la société filiale a délivré congé à son propriétaire pour le 31 décembre 2007, dénonçant ce congé à la société sous-locataire par acte du 28 mars 2007 .

Pour rejeter la demande en nullité du congé du 26 mars 2007, l’arrêt retient que c’est en exécution de la convention du 10 septembre 2001 , dont il résulte clairement que les parties qui étaient convenues de confier l’exploitation de l"immeuble à la société par le biais d’un contrat de bail, ont d’un commun accord, dans le but exprimé de permettre à l’échéance de six années la réunion en une seule main de la propriété commerciale et de celle de l’immeuble, choisi délibérément de passer par une société écran à constituer, émanation du propriétaire de l’immeuble afin que celle ci soit seule titulaire du bail commercial, une simple sous-location devant être consentie à la société gestionnaire, que la société filiale a été créée, les baux signés.

Ainsi, d’après la Cour d’appel, il ne saurait être déduit du congé délivré par la société filiale, le 27 mars 2007, une quelconque collusion frauduleuse affectant rétroactivement le contrat de bail commercial ou la validité du congé.

La cour de cassation ne partage pas cette analyse. En effet, en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses propres constatations que le dispositif consistant à recourir à une société écran titulaire du bail, avait pour effet de faire échec aux dispositions de l’ article L.145-4 du code de commerce , la cour d’appel a violé les articles L. 145-1, L. 145-4 du code de commerce et le principe "la fraude corrompt tout".

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 29 Octobre 2013 n° 12-24755

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