Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

La force majeur dispense de la remise en état

mercredi 2 septembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur ne peut invoquer la clause de remise en bon état d’entretien et de réparations des locaux dès lors que la force majeure résultant de l’inondation, soudaine, irrésistible et imprévisible pour le locataire l’exonère de toute obligation qu’il aurait contracté en signant le bail, la clause invoquée ne pouvant recevoir application que s’il n’y a pas de vétusté, négligence du propriétaire, ou force majeure.

Le bailleur des locaux commerciaux ne saurait obtenir la condamnation du preneur au titre des réparations locatives au motif qu’il aurait restitué les lieux en mauvais état.

Il apparaît que le locataire a restitué les clés du local à la suite de graves inondations l’ayant affecté et que le bailleur ne peut interpréter la clause du bail qui met à la charge du locataire toutes les grosses et menues réparations en ce sens qu’elle obligerait sans la moindre condition exonératoire le locataire sortant à restituer les locaux en bon état de réparations locatives et à réparer les dégradations dues à l’inondation qui a eu lieu dans la commune et qui a détruit le fonds de commerce et endommagé le local.

L’état de dégradation des lieux n’est pas imputable au locataire qui a été victime d’une inondation déclarée catastrophe naturelle et qu’il n’a pas pu empêcher par lui-même d’autant que l’inondation a causé des dégâts importants dans un immeuble vétuste.

Il n’apparaît pas en outre que le locataire ait reçu de son assureur une quelconque somme pour prendre en charge les travaux dont le paiement est sollicité dès lors qu’il n’a reçu qu’une indemnisation de la perte de ses biens mobiliers lui permettant d’exercer son commerce de café et une somme pour faire des réparations locatives qu’il n’a pas pu réaliser dans la mesure où les travaux à la charge des propriétaires n’ont pas été réalisés avant la rupture du contrat.

Le propriétaire ne saurait à cet égard reprocher au locataire de ne pas avoir fait les quelques travaux de réparations locatives puisque lui-même n’a pas assumé ceux qui lui incombaient pour les grosses réparations et les réparations à faire en raison de la vétusté dont le local était atteint.

Les circonstances de l’espèce démontrent enfin que la force majeure résultant de l’inondation, soudaine, irrésistible et imprévisible pour le locataire l’exonère de toute obligation qu’il aurait contracté en signant le bail, la clause invoquée ne pouvant recevoir application que s’il n’y a pas de vétusté, négligence du propriétaire, ou force majeure.

Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 22 Juillet 2015 n° 14/00530

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