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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

La fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative

lundi 1er février 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur peut obtenir la fixation du loyer de base d’un bail commercial à la valeur locative par la saisine du Juge des Loyers Commerciaux dès lors qu’il est démontré que la volonté des parties a été de soumettre la fixation du loyer renouvelé au statut des baux commerciaux.

Plus précisément, c’est à bon droit que le bailleur entend voir fixer, à l’occasion du renouvellement du bail commercial, le loyer de base, partie fixe du loyer, à la valeur locative, à défaut d’accord des parties, par la saisine du juge des loyers commerciaux, dès lors qu’il est démontré que la volonté des parties a été de soumettre la fixation du loyer renouvelé au statut des baux commerciaux avec référence à l’article L. 145-33 du Code de commerce, relatif à la détermination du loyer à la valeur locative, ou à défaut d’accord, par la saisine du juge, qui ne peut être par la référence contractuelle aux modalités prévues par la législation en vigueur, que le juge des loyers commerciaux.

Dans les centres commerciaux et galeries marchandes, nombre de baux commerciaux ont été conclus avec un loyer binaire composé (1) d’un loyer de base (ou loyer minimum garanti), et (2) d’un pourcentage sur chiffre d’affaires susceptible de s’appliquer éventuellement chaque année selon le chiffre d’affaires réalisé par le preneur

Depuis la jurisprudence Théatre Saint Georges, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour réviser les loyers de ce type de baux commerciaux ou en fixer le montant lors du renouvellement, ni faire l’objet d’une fixation judiciaire.

Dans certains baux commerciaux, il est stipulé que le loyer du bail renouvelé ne pourra pas être inférieur au loyer. A ce titre, il a été jugé que cette stipulation contractuelle n’était pas de nature à remettre en cause le principe posé par la Cour de cassation, qui a rejeté le pourvoi formé à l’encontre d’un arrêt qui avait estimé que faute d’accord entre les parties sur le loyer de renouvellement, elle était incompétente pour fixer ce loyer en leur lieu et place (Cass. 3e civ., 9 sept. 2014, n° 13-14.448).

De plus, même en présence d’une clause prévoyant explicitement la fixation du loyer de base, à la valeur locative à l’occasion des renouvellements successifs avec référence aux dispositions alors applicables des articles 23 à 23-9 et 26 à 31 du décret du 30 septembre 1953 et attribution de compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, la saisine de celui-ci a été contestée, au motif que les deux composantes d’un loyer binaire forment un tout indivisible dont la fixation échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux pour n’être régie que par la volonté des parties (CA Limoges, 4e ch. civ., 4 sept. 2014, n° 13/0095).

Une solution identique a été retenue par la cour d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. D, 19 févr. 2015, n° 13/11349).

La décision du Juge des Loyers Commerciaux étudiée se prononce explicitement en faveur de la compétence du juge des loyers commerciaux, en estimant que la clause du bail commercial relative à la fixation du loyer en renouvellement avec référence explicite aux dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce, et à la fixation judiciaire du loyer de base selon les modalités prévues par la législation en vigueur, relève de la commune intention des parties, en estimant :

« C’est dès lors à bon droit, contrairement à ce que soutient le preneur, que le bailleur entend voir fixer, à l’occasion du renouvellement du bail, le loyer de base, partie fixe du loyer, à la valeur locative, à défaut d’accord des parties par la saisine du juge des loyers commerciaux... ».

TGI Bordeaux, Loyers comm., 2 déc. 2015, n° 14/09219, SCI Centre commercial Bordeaux préfecture c/ SA Sephora

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