Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

La despécialisation partielle est une affaire d’usages locaux

samedi 3 octobre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

La vente de billets d’accès au château étant un service offert à leur clientèle par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité et cette activité offrant un service de proximité correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château, elle doit être considérée comme incluse dans le bail.

Le contentieux de la déspécialisation partielle apporte son lot de surprise mais fait part d’un pragmatisme qui doit être justement apprécié.

La question se résume souvent à déterminer ce qui est une activité incluse dans celle autorisée par le bail et ce qui relève d’une activité connexe ou complémentaire, nécessitant alors le respect d’une procédure.

Bien évidemment, l’exercice d’une activité incluse s’effectue sans contrainte, tandis qu’aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, le locataire qui entend adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires doit faire connaître son intention au propriétaire, lequel ne peut s’opposer à l’adjonction projetée qu’en contestant la connexité ou la complémentarité de ces activités.

La connexité nécessite un rapport étroit avec l’activité préexistante ou suppose une similitude ou une dépendance des produits en cause et des méthodes de travail qu’ils impliquent.

Quant à la complémentarité, elle présuppose que l’activité est nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale et s’entend d’activités nouvelles accessoires susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont déjà exercées sans en modifier la nature.

Les magistrats devront par ailleurs mesurer l’inclusion, la connexité ou la complémentarité à l’aune de l’évolution des usages commerciaux. Et, c’est sur ce dernier point que la cour a tranché.

C’est ainsi, pour s’en tenir à la seule activité autorisée de bar-restaurant, comme dans l’arrêt rapporté, qu’il a par exemple été jugé :

- que la vente de pizzas sur place et à emporter est incluse dans l’activité de restauration rapide (Paris, 11 juin 2009, n° 08/13759) et que les plats de petite brasserie entrent dans la notion de snack-bar telle qu’elle a évolué depuis une trentaine d’années (Paris, 26 oct. 2005, n° 04/03937) ;

- que l’activité de soirées musicales et dansantes est connexe et complémentaire à l’activité principale de bar-restaurant (Paris, 25 janv. 2006, n° 04/14725).

En l’espèce, le bailleur avait tenté d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire à raison de la vente, par son locataire autorisé à exploiter un « café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux », de billets d’entrée au château de Versailles.

Ni la cour d’appel, ni le juge du droit ne lui ont donné gain de cause, ce dernier estimant que le juge versaillais ayant relevé que la vente de billets était un service offert à leur clientèle par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château, il « a pu en déduire » que cette activité devait être considérée comme incluse dans le bail.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 septembre 2015 n° 14-18708

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