Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

La clause d’accession et le déplafonnement du loyer

dimanche 29 septembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

A moins que les travaux réalisés en début de bail avec l’autorisation du bailleur ne constituent des travaux d’amélioration, en présence d’une clause d’accession transférant la propriété des travaux au propriétaire en fin de bail, le déplafonnement du prix du bail est acquis.

Il convient de rappeler qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’ article L. 145-33 du Code de commerce , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’ article L. 112-2 du code monétaire et financier , publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Pour fixer à sa valeur plafonnée le prix du bail renouvelé, la cour d’appel a retenu que le bail comprend une clause travaux par laquelle le bailleur autorise le preneur à installer notamment un bureau et un portail ainsi qu’une clause d’accession de ces travaux au bailleur en fin de bail.

Or, la société preneuse a aménagé une superficie d’environ 26 m2 en bureau et un local d’accueil de la clientèle.

Ces transformations d’ampleur qui ont conduit à passer d’un garage à l’état brut d’une contenance de cinq voitures à un local à usage de bureau dans la partie nord du garage, avec cloison percée de baies vitrées, sol moquetté, murs et plafonds peints, éclairage par tubes fluorescents, accueil, bureaux, rangements et tous aménagements adaptés à l’activité de location de voitures, ne peuvent être considérées comme des agencements ni même de simples améliorations au sens de l’ article R. 145-8 du code de commerce mais constituent une modification importante des caractéristiques du local.

Toutefois en raison du report de l’accession en fin de bail et de l’absence de participation du bailleur aux travaux exécutés et financés en cours de bail par le preneur, la cour d’appel a estimé que les bailleurs ne peuvent invoquer ces modifications pour obtenir le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement du bail, cette possibilité ne leur étant ouverte que lors du second renouvellement.

En statuant ainsi, alors qu’en présence d’une clause prévoyant l’accession des constructions au bailleur en fin de bail, la modification notable, au cours du bail à renouveler, des caractéristiques du local par la réalisation de travaux par le preneur à ses frais exclusifs entraîne le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement, à moins que ces travaux ne constituent des travaux d’améliorations.

Cour de cassation 3ème Chambre civile, 17 Septembre 2013 n° 12-18910

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