Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

L’indemnité d’éviciton et le droit au bail

lundi 21 avril 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Il est acquis qu’en l’espèce l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce de supermarché s’agissant d’un commerce de proximité dont la clientèle est liée à l’emplacement et le bailleur n’ayant proposé aucun local de remplacement où la société locataire pourrait se réinstaller.
Dans le cadre de la détermination du montant de l’indemnité d’éviction et du refus du preneur de communiquer son chiffre d’affaire, celui-ci doit être déterminé en fonction de la valeur du droit au bail.

En effet, l’indemnité principale d’éviction est donc en principe égale à la valeur du fonds de commerce. Cependant, la société locataire s’est obstinément refusée de fournir à l’expert les éléments probants de son chiffre d’affaires.

En cet état, force est de s’en remettre à la valeur du droit au bail pour dégager l’indemnité principale d’éviction.

Cette valeur se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché (350 euros par mètre carré pondéré, soit 102 000 euros par an) et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé (loyer déplafonné de 70 000 euros par an), cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée, coefficient fixé en l’espèce à 5,75 compte tenu du très bon emplacement des locaux.

L’indemnité principale d’éviction est ainsi de 184 000 euros. En ajoutant les indemnités accessoires, dont le montant n’est pas contesté, l’indemnité d’éviction est de 202 000 euros.

Il est très étrange que le supermarché n’ait pas voulu communiqué son chiffre d’affaire. De plus, on peut même en venir à s’interroger sur cette absence de communication lorsque la loi impose aux sociétés de publier leurs comptes.

En effet, en telle matière, la justice ne devrait-elle pas imposer sous astreinte la communication des éléments du chiffre d’affaire si celui-ci ne sont pas publiés ?

Cour d’appel de Paris Pôle 5, chambre 3, 2 Avril 2014 n°12/12619

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