Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

L’impossibilité totale d’utiliser les locaux face à la clause de souffrance

samedi 10 décembre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur manque à son obligation de délivrance dès lors que l’immeuble loué était affecté de désordres structurels puisque l’état des poutres vermoulues était masqué par de faux-plafonds. Il ne peut s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués en se prévalant de la clause de souffrance en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux.

En l’espèce, des locaux commerciaux comprenant une boutique en rez-de-chaussée et trois locaux de stockage en sous-sol et sur cour, situés 27 rue du Commerce et 32 rue Letellier à Paris 15e, ont été donnés à bail pour une durée de neuf années moyennant un loyer initial de 30 489 euros hors taxes et hors charges.

Ce bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années.

Le preneur a souhaité réaliser des travaux de rénovation.

Lors de la dépose du faux-plafond, est apparu le mauvais état des poutres. Des travaux de confortation ont alors été réalisés par le syndicat des copropriétaires et réceptionnés.

Le constat d’huissier critiqué est recevable dans la mesure où ne constitue pas une preuve faite à soi-même un constat établi par huissier de justice, commis en sa qualité d’officier public ministériel pour effectuer des constatations purement matérielles.

De même, les courriers échangés par les parties, et les documents écrits émanant de tiers, architecte, syndic ou commissaire aux comptes, même s’ils sont mandatés par l’une ou l’autre des parties, sont parfaitement recevables au regard des dispositions des articles 9 du Code de procédure civile et 1315 du Code civil.

Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance dès lors que l’immeuble loué était affecté de désordres structurels puisque l’état des poutres vermoulues était masqué par de faux-plafonds.

Il ne peut s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués en se prévalant de la clause du bail en vertu de laquelle « le preneur devra supporter sans indemnité, interruption, ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée, cette dernière excédât-elle 40 jours, tous travaux de grosses réparations ou d’améliorations qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent », car cette clause ne peut trouver application en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux.

Le bailleur est donc condamné au versement de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité totale d’utiliser les locaux.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 10 Novembre 2016 n° 14/20320

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