Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

L’existence d’un loyer binaire empêche l’application du statut des baux commerciaux

lundi 24 octobre 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Le contrat de bail commercial, conclu pour 12 ans et portant sur un complexe cinématographique, prévoit un loyer variable déterminé année par année correspondant à 7 % du chiffre d’affaire hors taxe réalisé dans les lieux loués pendant l’année civile considérée, ce loyer ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti de 2 393 000 euros indexé annuellement à la date anniversaire du bail.

La société Ugc Ciné Cité Ile-de-France expose que le loyer binaire n’est en l’espèce qu’un artifice juridique constitutif d’une fraude à la loi pour évincer les dispositions d’ordre public de l’article L 145-39 du code de commerce, que le loyer binaire a été fixé dans ce seul but d’éviter la révision ainsi que cela ressort de la lettre qui lui a été adressée le 5 avril 2002, que de l’aveu même des bailleresses, le loyer variable ne trouve jamais à s’appliquer, que de fait le seuil de déclenchement du loyer variable supposerait qu’elle réalise un chiffre d’affaires trois fois supérieur au sien ce qui est impossible.

La preneuse a fait valoir que la stipulation sur le loyer variable doit être considérée comme non écrite par application de l’article L 145-15 du code de commerce, qu’on se trouve dès lors en présence uniquement d’un loyer fixe assorti d’une clause d’échelle mobile dont la révision peut être demandée puisque les conditions de l’article L 145-39 sont remplies, qu’en outre l’accord des parties contrevient à l’article 6 du code civil et le fait qu’elle ait pu accepter le détournement de la loi n’a strictement aucune influence sur la nullité d’une telle stipulation.

Mais il résulte des faits qu’après de longues négociations, les parties se sont librement accordées sur chacune des composantes du loyer, partie fixe et partie variable, celles-ci formant un tout indivisible.

Même si le raisonnement de la société preneuse semble, d’après une minorité, juridiquement fondé, la Cour d’appel maintient un jurisprudence constante de la COur de Cassation en la matière en considérant que "C’est en vain que le preneur demande la révision du loyer en se fondant sur l’article L. 145-39 du Code de commerce . En effet, il est de principe que la fixation du loyer révisé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux et n’est régie que par la convention des parties. Le preneur invoque vainement l’article L. 145-15 du Code de commerce et une prétendue fraude à la loi ; il n’est pas fondé à voir déclarer non écrite la seule stipulation sur le loyer variable."

D’après une jurisprudence constante, l’existence du loyer binaire est un obstacle à l’application des articles L 145-37 à L 145-30, qui sont pourtant d’ordre public. C’est de notre point de vue faire fi d’une réalité économique et créé un profond déséquilibre. En effet, les bailleurs qui utilisent ce système et imposent des loyers qui sont parfois bien supérieur à la valeur locative de marché savent pertinnement que le preneur ne pourra jamais s’en réclamer.

Il revient alors au preneur d’être parfaitement averti sur la situation.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 5 Octobre 2011 N° 10/01864, S.N.C. UGC CINE CITE ILE DE FRANCE / Société FONCIERE 1, Société ASSURECUREUIL PIERRE 3

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