Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

L’autorisation de sous louer doit avoir date certaine

vendredi 19 juin 2009, par Gabriel Neu-Janicki

De nouveaux propriétaires ont fait délivrer un congé aver refus de renouvellement sans indemnité d’éviction aux motifs que les preneurs avaient sous louer sans autorisation leurs locaux. Or, il s’avère que les preneurs disposaient d’une lettre de l’ancien propriétaire autorisant cette sous location. Est-ce suffisant ?

Plus précisément, les époux X, devenus propriétaires le 27 septembre 2001 d’un immeuble à usage commercial et d’habitation pris à bail par les époux Y, leur ont donné congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction au motif de l’existence d’une sous-location non autorisée ; les époux Y ont assigné les bailleurs en nullité de ce congé.

Pour accueillir la demande des locataires, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que, si la sous-location n’avait été mentionnée ni dans le bail renouvelé en cours lors de la vente de l’immeuble aux époux X ni dans l’acte de vente, les époux Y avaient été expressément autorisés, par un courrier de l’ancien propriétaire du 29 juin 1990, à sous-louer le premier étage de l’immeuble à usage d’habitation à compter de l’année 1991.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux X faisant valoir que cette autorisation n’avait pas date certaine et qu’elle ne pouvait valablement leur être opposée, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.

En effet, il convient de rappeler que l’article L 145-31 du Code de Commerce précise que :

"Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. (...)"

Or, dans cette affaire, la sous-location n’a été mentionnée ni dans le bail renouvelé en cours lors de la vente de l’immeuble ni dans l’acte de vente et le bailleur n’a pas concouru à l’acte de sous-location. La Cour de Cassation a considéré le congé comme valable car les preneurs ne rapportaient pas la preuve de la date certaine de cet acte de sous-location.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 juin 2009 n° 08-13300

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