Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

L’article L 145-39 et le droit d’entrée

dimanche 29 septembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

La question s’est posée de savoir si le droit d’entrée devait être pris en compte dans le calcul d’application de l’article L 145-39 du Code de Commerce.

En effet, aux termes de l’article L. 145-39 du Code de commerce, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Le loyer en cours à la date de la demande de révision sur le fondement de ce texte doit donc être comparé au loyer initial ou au loyer qui aurait pu être antérieurement judiciairement révisé ou au dernier loyer fixé d’un commun accord, sans que puisse être pris en considération le versement d’une somme qualifiée d’indemnité d’entrée par le preneur à la signature du bail.

En l’espèce, alors que les conditions légales étaient indiscutablement réunies à la date de la demande de révision, le 1er août 2009, le bailleur a tiré argument du droit d’entrée versé par la société locataire à la signature du bail, en estimant qu’il s’agissait d’un supplément de loyer dont le montant devait être réparti par neuvième s’ajoutant chaque année au loyer exigible, ce qui réduisait sensiblement la majoration effective de loyer dont le preneur était susceptible de tirer argument.

Cet argument du bailleur résultait du fait que le loyer allait surement baisser. En effet, il est désormais de jurisprudence constante que la valeur locative doit être retenue dans cette hypothèse et ce, que la demande de révision entraîne une majoration ou une diminution sensible du loyer.

À l’appui de son argumentation, l’appelante a soutenu que l’indemnité d’entrée devait être qualifiée de supplément de loyer, ce qui justifiait l’approche proposée en l’absence de qualification expresse par les parties, démarche dont le fondement était contestable dès lors que, comme le relève la cour, la somme versée à la signature du bail était explicitement qualifiée "d’indemnité d’entrée".

La cour a estimé que la preuve de la commune intention des parties de voir cette somme constituer à l’encontre des termes du contrat, la qualifiant d’indemnité, un supplément de loyer ne peut résulter du seul assujettissement de cette somme à la TVA et a estimé en conséquence recevable la demande de révision en écartant l’argumentation du bailleur.

Cette décision peut être rapprochée d’une autre tentative : un bailleur avait fait valoir que la taxe foncière que le preneur est tenu à rembourser en vertu du bail, doit être intégrée, compte tenu de son évolution, au montant du loyer perçu pour déterminer si celui-ci a varié de plus d’un quart, démarche qui n’avait pas été davantage accueillie par la juridiction saisie qui avait relevé que la clause d’échelle mobile n’était pas applicable à cette taxe, entraînant ainsi le rejet du pourvoi dont la Cour de cassation avait été saisie (Cass. 3e civ., 3 mai 2012, n° 11-13.448).

Il reste néanmoins une dernière hypothèse qui pourrait faire échec alors à l’application de l’article L 145-39 : s’il est prévu expressément que le droit d’entrée doit être vu comme un supplément de loyer seulement applicable lors de la première durée du bail.

CA Paris, pôle 5, 3e ch., 27 févr. 2013, n° 11/00683

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