Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Interprétation de la clause résolutoire

samedi 20 mai 2017, par Gabriel Neu-Janicki

La clause résolutoire doit être interprétée strictement et si elle prévoit sa mise en œuvre en cas d’impayés de loyers ou de non respect de l’une des conditions du bail, cela ne comprend pas l’impayé de la taxe sur les ordures ménagères.

S’agissant de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, l’acte notarié prévoit : « En outre le preneur remboursera au bailleur toutes autres taxes qui pourraient ultérieurement être instaurées et stipulées par la loi ou la jurisprudence récupérables sur le locataire. »

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspond à un service public dont bénéficie le locataire et elle est effectivement à sa charge.

Force est de constater que la SAS ne l’a pas payée. Mais si en matière de baux commerciaux, tout manquement peut être sanctionné par la clause résolutoire, encore faut-il que les stipulations du contrat le prévoient expressément puisque les clauses résolutoires sont d’interprétation restrictive.

En l’espèce, la clause résolutoire est ainsi rédigée : «  À défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. »

Elle ne prévoit donc le jeu de la clause résolutoire qu’en cas de défaut de paiement de loyer, qui ne se confond pas avec les charges, mais également en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail.

Or, la stipulation relative au remboursement de la quote-part des prestations et fournitures individuelles incombant aux locaux loués n’est pas mentionnée dans le paragraphe « Charges et conditions I) En ce qui concerne le preneur », mais dans un paragraphe distinct intitulé « Loyer ».

Il sera retenu en conséquence que le défaut de remboursement de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères ne peut être sanctionné par le jeu de la clause résolutoire.

Et ce manquement n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du contrat de bail étant encore relevé que le bailleur ne justifie pas avoir adressé les justificatifs des taxes en temps utile à son locataire et que ce manquement ne l’a pas dissuadé de proposer à son locataire un renouvellement du contrat.

Cour d’appel de Nîmes 12 janvier 2017 n° 15/04597

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