Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Installation de vidéo surveillance par le bailleur

mardi 6 octobre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

L’avertissement de l’existence des caméras de vidéosurveillance par des panneaux par le bailleur permet de les utiliser pour rapporter la preuve de l’inertie du preneur face aux agissements des occupants des lieux.

Il n’est donc point nécessiare qu’une clause soit insérée au bail.

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, l’article L. 145-14 du code de commerce offre au preneur le droit à une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice né de cette situation. Cette indemnité est l’une des prérogatives fondamentales du preneur, dont il ne peut être privé qu’à de très restrictives conditions prévues à l’article L. 145-17 du code de commerce. Cette faculté offerte au bailleur ne doit toutefois pas être confondue, ni avec la dénégation du statut des baux commerciaux fondée sur le défaut d’une condition objective nécessaire à l’application du statut, ni avec la demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, ni encore avec une action en résiliation judiciaire.

En l’espèce, le bailleur, ayant préalablement agit en refus de renouvellement du bail, avait ultérieurement assigné le preneur en résiliation judiciaire du contrat, lui reprochant divers agissements des occupants des logements meublés sous-loués. Afin de prouver l’inertie du preneur face aux agissements des occupants des logements, le bailleur produisit notamment plusieurs photographies provenant du système de vidéosurveillance installé dans l’immeuble.

La juridiction d’appel ayant accueilli l’action en résiliation judiciaire, le preneur formait un pourvoi en cassation contestant la recevabilité des éléments de preuve fournis par le bailleur. Celui-ci soulevait la déloyauté des photographies enregistrées au regard des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile. En réponse, la première chambre civile, réunie en formation plénière, rejette le pourvoi en motivant notamment sa décision par la présence de panneaux informant de la présence d’un procédé de vidéosurveillance.

Pour la Cour de cassation, la présence de ces panneaux rapportée par constat d’huissier excluait donc la déloyauté de la preuve, bien que le consentement des personnes filmées n’ait pas été recueilli de façon certaine et non équivoque, ce que n’avait pas manqué de soulever le demandeur au pourvoi.

La solution de la première chambre civile n’est pas inédite. Ainsi, la chambre commerciale a déjà considéré qu’une conversation téléphonique pouvait établir la rupture d’un contrat de concession (Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 25 février 2003, n° 01-02. 913), alors que la chambre sociale a validé l’utilisation de SMS dans une procédure de harcèlement moral (Cour de Cassation, CHambre Sociale 23 mai 2007, Gaz. Pal. 2008, somm. 1160), en raison du fait que l’émetteur ne pouvait ignorer que l’appareil récepteur les enregistrait. En matière de preuve, l’information chasse ainsi la déloyauté, sans que le consentement de la personne dont le comportement est rapporté ne soit donc nécessaire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 24 septembre 2009 n°08-19482

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