Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Incendie des lieux loués

vendredi 9 avril 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Les articles 1733 et 1734 du Code Civil établissent une présomption de faute du locataire en cas d’incendie des locaux loués.

A ce titre, le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction, ou que l’incendie a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, le local loué au rez-de-chaussée avait été endommagé par les fumées d’un incendie, qui avait pris naissance au premier étage dans les combles non comprises dans l’assiette du bail.

Le locataire a assigné en réparation le propriétaire, qui opposait reconventionnellement la présomption de responsabilité du locataire, fondée sur l’article 1733 du Code civil.

La demande reconventionnelle ne pouvait pas aboutir, puisque le feu n’avait pas pris naissance dans les lieux loués, mais dans des locaux dont le bailleur avait la jouissance exclusive et qu’il utilisait pour entreposer des archives.

La demande principale a prospéré, mais sur un fondement juridique inexact. La Cour d’appel est censurée pour avoir appliqué la présomption de responsabilité au bailleur qui occupait la partie de l’immeuble incendié dans laquelle le sinistre était né, alors que les articles 1733 et 1734 du Code civil n’édictent aucune présomption de responsabilité dans ce cas de figure :

"Qu’en statuant ainsi, alors qu’aucun texte n’édicte au profit du locataire, ou de son subrogé, une présomption de responsabilité contre le bailleur qui occupe une partie de l’immeuble incendié et que, dans ce cas, le locataire ne dispose contre le propriétaire, occupant des locaux dans lesquels l’incendie a pris naissance, que d’une action fondée ou sur une faute de celui-ci à l’origine de l’incendie ou de sa propagation, ou sur la réparation du trouble de jouissance, la cour d’appel a violé les dispositions des articles 1733 et 1734 du Code Civil"

Il appartiendra au locataire de prouver soit la faute, soit un trouble de jouissance. S’agissant de ce dernier point, signalons que le bailleur a l’ obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire, sauf cas de force majeure.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 décembre 2009, n° 08-21592

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