Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Et si le non respect du pacte de préférence n’annulait pas la vente...

mercredi 5 novembre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

La société locataire qui se place dans une situation exclusive de la mise en œuvre à son profit du pacte de préférence, ne peut pas obtenir la nullité de la vente mais seulement l’allocation de dommages.

En l’espèce, par acte du 15 septembre 1993, la société P. a donné à bail commercial à M. X. un local à usage de pharmacie.

Par acte du 29 janvier 2003, la société 1 rue du 4 Septembre, venant aux droits de la société P., a consenti à la société Pa., venant aux droits de M. X., un renouvellement du bail du 15 septembre 1993 incluant « un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus avec faculté de substitution dès lors qu’il (le bailleur) procéderait à la vente des locaux occupés par cette société ».

Suivant acte du 21 mai 2003, la société 1 rue du 4 septembre a vendu l’immeuble, dont le local loué, à la société C.

Par acte du 28 juin 2007 cette société a vendu les mêmes lots à la SCI 190 rue de Rivoli.

Le 19 novembre 2007, la société Pa. a assigné les sociétés 1 rue du 4 Septembre, C. et 190 rue de Rivoli en constatation de la nullité des ventes de 2003 et 2007, en substitution à l’un des acquéreurs et en indemnisation, pour violation du droit de préemption.

Le 31 juillet 2009 la société Pa. avait cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, à la société Grande Pharmacie de la bourse

La société Pa. s’est pourvue en cassation.

C’est en vain que la société locataire fait grief à l’arrêt de la débouter de ses demandes tendant notamment à voir dire que la méconnaissance, par les deux bailleresses successives de leur obligation de purger le droit de préemption engageait leur responsabilité contractuelle et de les condamner en conséquence in solidum à lui payer, à titre de dommages, dans l’hypothèse du prononcé de la nullité de l’acte de vente du 21 mai 2003 et de sa substitution dans l’acquisition, la somme de 150 000 euros.

En effet, ayant relevé que le 31 juillet 2009 la société locataire avait cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, la cour d’appel, qui a retenu que la société locataire s’était placée dans une situation exclusive de la mise en oeuvre à son profit du pacte de préférence, en a exactement déduit que la sanction des manquements des bailleresses successives ne pouvait consister qu’en l’allocation de dommages-intérêts.

Ayant souverainement retenu que la société locataire n’avait pas l’intention d’exercer son droit de préférence à l’occasion de la première vente et qu’elle n’en avait pas les moyens lors de la seconde, les éléments patrimoniaux versés aux débats ne concernant pas son patrimoine propre, mais celui de son gérant et de son épouse ainsi que celui de personnes morales tiers au litige, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que l’absence de substitution par un des membres de la famille, associés de la société locataire, causait un préjudice personnel à la société, a pu rejeter la demande de dommages-intérêts.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 octobre 2014 n°12-25478

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