Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Durée du bail renouvelé

samedi 19 octobre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Ayant constaté que la locataire, qui n’avait pas répondu au congé avec offre de renouvellement pour douze ans du bail initialement conclu pour cette durée, demandait la constatation du renouvellement du bail pour une période de neuf ans à compter du 1er octobre 2009 et relevé qu’aucun accord des parties n’était intervenu sur une durée de douze ans postérieurement à la date d’effet du congé, la cour d’appel a déduit, à bon droit de ces seuls motifs, qu’en application des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-12 du Code de commerce, le bail s’était renouvelé pour une durée de neuf ans.

Comme d’autres baux-type, le bail initialement conclu, pour une durée de douze années prévoyait "... qu’à défaut de prorogation et si les conditions du bail sont remplies, celui-ci interviendra à nouveau pour une période de douze années...".

Le congé notifié avec offre de renouvellement à la requête du bailleur à effet du 30 septembre 2009 se référait à cette stipulation en proposant de conclure le nouveau bail pour une durée de douze ans prenant effet au 1er octobre 2009. Ni pendant la durée du bail échu, ni dans le délai de deux ans consécutif à la date d’effet du congé, la validité de la clause litigieuse, de même que l’offre du bailleur faite en application de celle-ci n’ont été contestées par le preneur qui n’avait pas répondu à cette notification.

Néanmoins, à défaut de parvenir à un terrain d’entente sur le prix du bail renouvelé, le bailleur avait saisi la juridiction compétente en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé et, à cette occasion, le preneur avait demandé au juge des loyers de constater le renouvellement du bail pour une période de neuf années en fondant ses prétentions sur les dispositions de l’article L 145-12 du Code de commerce dont l’alinéa 1er dispose : "La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée supérieure...".

Le tribunal, puis la cour de Rennes par un arrêt du 28 mars 2012, avait fait droit à cette demande en estimant que les dispositions de l’article L. 145-12, alinéa 1er étaient d’ordre public, que la stipulation litigieuse contrevenait à ce texte sans que, postérieurement au congé, un accord ne soit valablement intervenu en vue d’un renouvellement du bail pour une durée de douze ans.

La portée du texte légal a été discutée en raison de l’incidence qu’elle présentait à terme à l’occasion du second renouvellement sur le déplafonnement du loyer : il avait été jugé que la reconduction des conditions générales du bail expiré s’imposait à la juridiction saisie et qu’à défaut de mention explicitement contraire dans le bail échu, la durée du bail renouvelé devait être de douze ans (CA Paris, 16e ch., sect. B, 18 sept. 1998 : Gaz. Pal. 1999, 1, somm. p. 144), a fortiori cette analyse aurait-elle dû s’imposer dès l’instant où le bail l’aurait expressément prévue.

Mais cette analyse a été abandonnée entretemps par la même chambre (CA Paris, 16e ch., sect. B, 13 déc. 2000, n° 1999/15033) qui a retenu une application littérale du texte légal en raison de son prétendu caractère d’ordre public qui ne résulte cependant pas des dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce...

Néanmoins, la Cour de cassation s’est prononcée en sens contraire (Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, n° 01-02.781) qui énonce que l’article L. 145-12, alinéa 1er est une disposition d’ordre public aux termes de laquelle la durée du bail renouvelé est de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue, qu’un bail renouvelé est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, si bien que lors de chaque renouvellement, il appartient aux parties d’exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de douze années, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années.

Cette décision avait indiqué que la cour d’appel avait constaté dans l’exercice d’un pouvoir souverain que la bailleresse ne rapportait pas la preuve d’un tel accord, démarche qui n’est pas ici reprise par l’arrêt présentement publié.

En tout état de cause, cette jurisprudence est donc maintenue avec l’ensemble des conséquences qui en découlent en présence d’une offre de renouveler le bail pour une durée supérieure à neuf années, et c’est à juste titre qu’il a été souligné que ces arrêts illustraient "combien est délicate la quête par la Cour de cassation de l’équilibre entre la liberté contractuelle et le dirigisme protecteur du locataire. Parfois, c’est la consécration de la première qui protège et le second qui opprime...".

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 18 juin 2013 n°12-19568

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