Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Durée du bail et application du lissage de 10% de l’article L 145-34 du Code de Commerce

dimanche 5 novembre 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Le déplafonnement du loyer renouvelé étant la conséquence d’une tacite prolongation du bail ayant abouti à ce que sa durée excède 12 ans et ne résultant, dès lors, ni d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, ni de l’application de la clause du bail relative à sa durée, l’alinéa 4 de l’article L. 145-34 du Code de commerce modifié par la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » n’est pas applicable au loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, le bail ayant pris effet au 1er janvier 2002, selon la durée légale exclusive de toute dérogation conventionnelle, s’était poursuivi postérieurement au 31 décembre 2011 par tacite prolongation pour ne venir à échéance qu’au 1er octobre 2014, sa durée ayant donc excédé 12 ans et la juridiction saisie, statuant après expertise, a été amenée à fixer le loyer du bail renouvelé selon une valeur locative dont le montant était susceptible de bénéficier du lissage découlant de la loi du 18 juin 2014 à la condition toutefois que les conditions prévues par l’article L. 145-34 du Code de commerce soient remplies.

Or, le tribunal de grande instance de Paris a relevé que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé n’était que la conséquence de la durée effective du bail échu qui excédait 12 ans, et ce dans des conditions exclusives de toute modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, si bien que la société locataire ne pouvait utilement se prévaloir du bénéfice des nouvelles dispositions applicables en cas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

De plus, l’article L 145-34 du Code de Commerce ne prévoit l’application du lissage de 10% que dans les situations suivantes :

  • soit d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce concernant :
    • les caractéristiques du local considéré,
    • la destination des lieux,
    • les obligations respectives des parties,
    • les facteurs locaux de commercialité à l’exclusion de l’évolution des prix couramment pratiquées dans le voisinage ;
  • soit du fait que le bail, venant à échéance et renouvelé, ait été conclu originairement pour une durée contractuelle supérieure à 9 années.

Or, tel n’était pas le cas en l’espèce, c’est donc en toute logique que le Tribunal a écarté l’application du lissage des loyers.

Enfin, pour mémoire, l’application des paliers de 10 % prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce était applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 alors, qu’en l’espèce, le nouveau bail avait pris effet en renouvellement à compter du 1er octobre 2014.

TGI Paris, Loyers commerciaux, 5 mai 2017, n° 14/10431,

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