Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Droit d’option et frais d’instance

mardi 29 septembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur qui exerce son droit d’option et refuse le renouvellement du bail n’est redevable que des frais exposés avant l’exercice de ce droit, et non de ceux d’une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer les montants des indemnités d’éviction et d’occupation. La détermination du débiteur des frais d’expertise ordonnée, après l’exercice du droit d’option, pour fixer le montant de ces indemnités, relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Pour des considérations d’ordre économique ou par stratégie patrimoniale, le bailleur peut, après avoir délivré à son cocontractant congé avec offre de renouvellement, se raviser et, in fine, décider de se séparer de son cocontractant.

Envisageable à tout stade de la procédure, voire antérieurement à son introduction , ce droit d’option doit intervenir au plus tard, dans le mois qui suit la signification de la décision définitive (article L. 145-57 alinéa 2 du Code de Commerce).

Sur le plan financier, l’option exercée par le bailleur va avoir deux conséquences.

En effet, non seulement, elle va impliquer le versement au locataire d’une indemnité d’éviction (il est vrai, partiellement entamée par l’indemnité d’occupation dont celui-ci sera redevable) mais, de surcroît, le bailleur devra supporter "tous les frais" .

Par l’arrêt du 16 septembre 2009, la haute juridiction se prononce, à notre connaissance pour la première fois, sur l’étendue des frais mis à la charge du bailleur.

Ainsi, les critères d’un arrêt de principe semblent réunies

Au cas particulier, le preneur estimait qu’il incombait à son cocontractant de prendre en charge, d’une part, les frais liés à l’instance en fixation du loyer de renouvellement et, d’autre part, les frais de l’instance nouvelle rendue nécessaire par le changement de cap du bailleur, spécialement, les frais d’expertise engagés pour la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation.

Il n’a été entendu ni par les juges du fond (Paris, 16e ch. B, 20 mars 2008), lesquels ont décidé de faire supporter ces frais d’expertise par moitié à chacune des parties, ni par la Cour de cassation.

Dans son arrêt de rejet, celle-ci estime en effet que les frais de l’article L. 145-57 du code de commerce sont nécessairement limités à ceux exposés avant l’exercice du droit d’option. Et pour ceux qui lui sont postérieurs, elle s’en remet au pouvoir discrétionnaire du juge du fond.

En dépit de la lettre du texte, cette solution mérite approbation.

Au demeurant, il n’est peut-être pas incohérent d’estimer que, lorsque l’alinéa 2 de l’article L. 145-57 du code de commerce évoque la prise en charge, par le bailleur, de "tous les frais", cette notion se rapporte exclusivement à la décision définitive qui clôt l’instance en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé dont il est question à l’alinéa premier.

De plus, la finalité du texte, qui reconnaît aux cocontractants un "droit à l’erreur", commande cette solution, laquelle conduit à remettre exactement les parties dans la situation antérieure à l’introduction de l’instance en fixation du prix du bail. Ce, sans que l’une ou l’autre n’ait à souffrir d’un préjudice.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 septembre 2009 n°08-15741

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