Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Déplafonnement des locaux monovalents et nouveau moyen en appel

mercredi 24 novembre 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Un local n’est pas monovalent lorsque le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’importance et du coût des travaux qu’aurait exigés une affectation des locaux à une autre activité. Le bailleur peut faire valoir en cause d’appel un moyen nouveau à l’appui de sa demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

À l’appui de sa demande de déplafonnement du loyer d’un local commercial dans lequel était exploité un garage automobile, le bailleur a fait valoir, d’une part, la monovalence des locaux et, d’autre part, mais uniquement en cause d’appel, la durée effective du bail.

Débouté sur le premier point, il obtient gain de cause sur le second.

La preuve de la monovalence des locaux

La question de l’appartenance ou non des locaux à usage de garage automobile à la catégorie des locaux monovalents n’appelle pas de réponse tranchée.

Comme il est de règle en la matière, tout va en effet dépendre du point de savoir si les locaux ont été construits ou lourdement aménagés en vue de cette seule utilisation, de telle manière qu’un changement d’utilisation est exclu sans de profondes modifications.

C’est ainsi qu’il a été jugé que si les garages peuvent, généralement être considérés comme tombant sous le coup des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce (Civ. 3e, 14 déc. 1994, Loyers et copr. 1995, n° 26, obs. Brault et Mutelet ; 27 janv. 1999, AJDI 1999. 343), il en va différemment en l’absence d’aménagement particulier (Civ. 3e, 1er juin 1976, Bull. civ. III, n° 240), ou lorsque le local pourrait, sans transformation profonde et coûteuse, être affecté à une autre destination (Lyon, 15 mars 2007, Gaz. Pal. 2007. 2. Somm. 4114, obs. C.-É. Brault).

On revient ainsi aux fondamentaux, il s’agit d’un problème de preuve.

Pour avoir omis de démontrer que les travaux nécessaires à une nouvelle affectation seraient importants et couteux (preuve qui, au demeurant, semblait aisée à établir), le bailleur est débouté, la haute juridiction se retranchant derrière le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

La prise en compte de la durée effective du bail

Au stade de l’appel, le bailleur a, au soutien de sa demande de déplafonnement, argué de la durée effective supérieure à douze ans par l’effet de la tacite reconduction du bail .

Le juge du fond s’y est opposé au motif que " ce moyen n’avait pas été mentionné au mémoire préalable qui doit contenir les explications de fait et de droit de nature à justifier les prétentions de leur auteur ".

Cette analyse est censurée par le juge du droit, au visa de l’article 563 du code de procédure civile.

La Cour de Cassation a ici raison, car toute partie peut utiliser n’importe quels nouveaux moyens de droit en cause d’appel lorsqu’elles tendent à obtenir les mêmes prétentions.

En l’espèce, le bailleur s’est borné à justifier par un moyen nouveau, la demande de déplafonnement qu’il avait soumise aux premiers juges .

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 10 novembre 2010 n° 09-16783

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