Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Demande de révision du loyer à la baisse

jeudi 26 février 2009, par Gabriel Neu-Janicki

La loi Murcef du 11 décembre 2001, ayant modifié l’article L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce, doit s’appliquer à une instance introduite après l’entrée en vigueur de ce texte. Les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

L’article L 145-38 du Code de Commerce dispose que :

"La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer."

En l’espèce, la société Nobody a acquis le 25 septembre 2001 de la société Planet Hollywood un fonds de commerce de restaurant exploité dans des locaux donnés à bail par la SCI Splendid Hôtel ; par actes des 4 et 15 décembre 2003, la société Nobody a demandé à la propriétaire la fixation du loyer révisé à un montant inférieur au loyer en cours.

La société Nobody a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de l’avoir déboutée de sa demande, alors, que selon elle, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent à se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés ; qu’en faisant application de la loi du 11 décembre 2001 à un contrat de bail commercial conclu en 1997, la cour d’appel a violé l’article 2 du Code

A titre de rappel, en aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

L’interprétation du preneur est rejetée, tant par les juges du fond (Aix-en-Provence, 19 déc. 2007) que par les juges du droit, lesquels approuvent les premiers d’avoir "à bon droit" estimé que les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent. Ainsi, comme la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n’a pas été rapportée par le preneur, sa demande de révision à la baisse n’a pu prospérer.

Cour de Casssation 3ème Chambre Civile, 18 février 2009 n°08-13143

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