Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Demande de renouvellement et date d’effet du nouveau loyer

samedi 24 janvier 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Les dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce, selon lesquelles " le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement ", ne visent que la modification du prix du bail sollicitée par le bailleur. Elles sont inapplicables lorsque l’action en fixation du prix a été engagée par le preneur.

Le preneur peut, pour diverses raisons, vouloir connaître le sort que le bailleur entend réserver à son contrat qui arrive ou qui est déjà arrivé à échéance, à côté du congé (art. L. 145-9 c. com.), le statut de baux commerciaux a mis en place une procédure de demande de renouvellement.

La portée de cette demande doit être bien comprise : elle va mettre fin au contrat en cours, le bailleur pouvant, aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce, soit faire connaître au preneur son refus de renouveler le bail, soit accepter le principe du renouvellement, de manière expresse (dans les trois mois de la signification de la demande), ou tacitement (en s’abstenant de répondre dans ce délai).

Sur l’impact de la demande en matière de date d’effet du nouveau contrat, notons que :

- si cette demande intervient avant la fin du bail, c’est-à-dire, selon l’article L. 145-10 du code de commerce, "dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail", cette date est celle du lendemain de l’échéance contractuelle. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, (art. L. 145-12, al. 3, c. com.).

- en cas de demande en cours de tacite prolongation du bail expiré, le bail est renouvelé à compter, du "premier jour du trimestre civil qui suit cette demande" (art. L. 145-12, al. 3, in fine c. com.).

Quant à la date d’entrée en vigueur du nouveau prix, l’article L. 145-11 du code de commerce précise que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose.

À défaut, le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par l’article R. 145-1, c’est-à-dire par acte d’huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans un mémoire.

On constatera que le texte est lacunaire en ce qu’il ne vise que l’hypothèse dans laquelle c’est le bailleur qui demande la fixation d’un prix nouveau. Or, lorsque, comme dans l’arrêt rapporté du 7 janvier 2009, la tendance est à la baisse, c’est le preneur qui a intérêt à prendre l’initiative de la demande en introduisant une action en justice.

Si tel est le cas, appliquer la procédure de l’article L. 145-11 conduit à conférer au bailleur une véritable "prime à l’inaction" puisque, pour que le nouveau prix s’applique, il faudra attendre que, dans le cadre de l’instance, celui-ci notifie au preneur un mémoire chiffrant sa demande.

Or, les auteurs du décret de 1953 ont - très logiquement - souhaité que le nouveau prix s’applique le plus rapidement possible (en incitant le bailleur à se positionner rapidement sur la question) sans, vraisemblablement, imaginer que le contexte économique puisse, un jour, conduire à des loyers à la baisse. Ils n’ont, par conséquent, ni envisagé ni même, a fortiori, souhaité, une telle lecture extensive de l’article L. 145-11.

La solution retenue par la haute juridiction, selon laquelle les dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce ne visent que la modification du prix du bail sollicitée par le bailleur, sera donc pleinement approuvée.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 janvier 2009 n°07-19464

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