Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

dimanche 10 avril 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur contre le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction, ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice de cette indemnité.

Comme toutes les actions découlant du statut des baux commerciaux, l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur à l’encontre du locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction (en vertu de l’art. L. 145-28 C. com.) se prescrit par deux ans.

La jurisprudence considère que la prescription ne commence à courir que du jour où est définitivement consacré en son principe le droit du locataire à une indemnité d’éviction (Civ. 3e, 4 mai 1982, Bull. civ. III, n° 109 ; 2 juin 1993, Bull. civ. III, n° 76 ; 13 déc. 2000, Loyers et copr. 2001, n° 290).

Ainsi, en cas d’exercice, par le bailleur, de son droit d’option, le délai court à compter de la date de la notification de ce droit au locataire (Paris, 21 janv. 1997, Loyers et copr. 1997, n° 115, obs. Brault et Mutelet ; 14 janv. 1998, Loyers et copr 1998, n° 241, obs. Brault et Mutelet ; Civ. 3e, 5 févr. 2003, Bull. civ. III, n° 26).

Au cas particulier, le bailleur avait commencé par délivrer un congé pour motifs graves et légitimes, avant, en cours de procédure, d’accepter le paiement d’une indemnité d’éviction et de solliciter la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au motif que cette rétractation était intervenue plus de deux ans après la délivrance du congé, les juges du fond avaient cru pouvoir juger l’action prescrite.

Cette position est justement invalidée par la Cour de cassation aux motifs que : Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur contre le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction, ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice de cette indemnité.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mars 2011 n° 10-13898

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