Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Délai d’action en paiement de l’indemnité d’éviction

samedi 23 avril 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur contre le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction, ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice de cette indemnité.

Comme toutes les actions découlant du statut des baux commerciaux, l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur à l’encontre du locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction (en vertu de l’art. L. 145-28 C. com.) se prescrit par deux ans (jugeant la prescription biennale de l’art. L. 145-60 C. com. applicable à cette action, V. Civ. 3e, 30 mai 1968, Ann. loyers 1968. 1615 ; Rev. loyers 1968. 429 ; 21 févr. 1969, Ann. loyers 1969. 1581 ; 25 juin 1997, D. Affaires 1997. 886).

Devant le silence du texte sur la question, en principe, le point de départ de ce délai est fixé à la date pour laquelle le congé a été donné (Civ. 3e, 10 déc. 1997, Bull. civ. III, n° 219 ; D. Affaires 1998. 281, obs. Y. R. ; Gaz. Pal. 1998. 1. Somm. 166, obs. Barbier ; fixant ce point de départ au lendemain de la date d’expiration du bail, V. Civ. 3e, 23 mars 1977, Bull. civ. III, n° 147 ; retenant la date d’expiration du bail en cas d’exercice, par le bailleur, de son droit de repentir, V. Civ. 3e, 12 juin 2001, Loyers et copr. 2002, n° 38).

La jurisprudence considère toutefois que la prescription ne commence à courir que du jour où est définitivement consacré en son principe le droit du locataire à une indemnité d’éviction (Civ. 3e, 4 mai 1982, Bull. civ. III, n° 109 ; 2 juin 1993, Bull. civ. III, n° 76 ; 13 déc. 2000, Loyers et copr. 2001, n° 290, obs. Brault et Péreira).

Ainsi, en cas d’exercice, par le bailleur, de son droit d’option, le délai court à compter de la date de la notification de ce droit au locataire (Paris, 21 janv. 1997, Loyers et copr. 1997, n° 115).

Au cas particulier, le bailleur avait commencé par délivrer un congé pour motifs graves et légitimes, avant, en cours de procédure, d’accepter le paiement d’une indemnité d’éviction et de solliciter la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au motif que cette rétractation était intervenue plus de deux ans après la délivrance du congé, les juges du fond avaient cru pouvoir juger l’action prescrite.

Cette position est justement invalidée par la Cour de cassation au motif suivant que le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par le bailleur contre le locataire qui se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction, ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice de cette indemnité.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mars 2011 n° 10-13898

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