De l’enjeu de la vétusté et de l’usure normale en matière de bureaux

En matière de bail commercial, il ressort des articles 1728, 1732 et 1755 du Code civil qu’un locataire ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré un entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté.

Les réparations locatives dues par le preneur en fin de bail commercial donnent généralement lieu à un contentieux important dans lequel les juges du fond apprécient souverainement les remises en état en considération des clauses du bail et de la durée d’occupation.

En l’espèce, le preneur avait occupé les lieux 20 ans de sorte que la cour d’appel a considéré que, conformément aux articles 1728, 1732 et 1755 du Code civil un locataire ne saurait être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré un entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté.

Plus précisément, après 20 ans passés dans les lieux, la cour a estimé que les quelques traces de perforation de la moquette dans certains bureaux liées à la fixation au sol de mobiliers et d’équipements divers ainsi que les traces de scellements et de fixations grossièrement rebouchées au niveau des murs, relevées par l’expert judiciaire, ne pouvaient constituer des dégradations, mais ont été causées par un usage normal et légitime de la chose louée.

La remise en état des revêtements muraux et des sols incombait donc totalement au bailleur.

Par ailleurs, la cour a jugé que les désordres locatifs minimes n’étaient pas de nature à empêcher une mise en location de l’immeuble, de sorte que la demande de dommages-intérêts pour perte de loyers formée par le bailleur devaient être rejetés.

Cour d’appel de Rennes, 5ème Chambre, 26 avril 2017 n° 14/07476