Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Copreneurs et résiliation du bail

dimanche 3 juillet 2016, par Gabriel Neu-Janicki

L’engagement des copreneurs d’un bail commercial stipulé « conjoint et solidaire » ne peut permettre, sauf stipulation conventionnelle expresse, la résiliation du bail par la volonté de l’un seul des co-preneurs à l’égard de l’autre. Ainsi, un bail commercial résilié par un co-preneur n’entraine pas lé résiliation pour l’autre.

En principe, le créancier d’une obligation contractée solidairement peut s’adresser à celui des débiteurs qu’il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division.

En l’espèce, les locaux ont été donnés à bail commercial à deux personnes physiques en qualité de copreneurs conjoints et solidaires ; l’un des preneurs ayant été placé en redressement judiciaire, le bail a été résilié à sa demande à la date du 15 novembre 2009 par un jugement irrévocable du 5 janvier 2011.

Le bailleur, soutenant que cette résiliation était sans effet à l’égard du second preneur, a assigné celui-ci en paiement des loyers dus jusqu’au 31 décembre 2011, date d’expiration de la période triennale en cours.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que seule le preneur en redressement judiciaire était inscrit au registre du commerce et des sociétés et exploitait le fonds de commerce, que les clés ont été restituées au bailleur qui a recouvré sans réserve l’entière disposition des lieux libérés de tous occupants et inexploités, que la dette locative déclarée entre les mains du mandataire judiciaire a été réglée et que le bailleur n’a adressé aucune sommation au second preneur d’avoir à poursuivre l’exploitation des locaux, ce dont il s’infère qu’il regardait le bail comme indivisible et considérait que la résiliation décidée dans le cadre du redressement judiciaire de l’un des preneurs produisait effet à l’égard de l’époux copreneur.

En statuant ainsi, alors que l’engagement des copreneurs était stipulé « conjoint et solidaire » et que, sauf stipulation conventionnelle expresse, la résiliation du bail commercial par la volonté de l’un ne pouvait suffire à mettre fin au contrat à l’égard de l’autre, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1203 du Code civil.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 juin 2016 n°15-12453

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