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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Conséquences de l’absence de régularisation des charges

dimanche 30 novembre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

Ainsi, la Cour de Cassation considère que lorsque le bail commercial prévoit une régularisation annuelle des charges, son omission entraîne le remboursement des provisions versées par le locataire.

Dans une autre affaire, la haute juridiction avait jugée qu’à défaut pour le bailleur d’avoir justifié des charges locatives, en produisant notamment un compte de charges, il doit rembourser les provisions versées par le preneur (Civ. 3e, 7 avr. 2010, n° 09-11.977, Rev. loyers 2010. 270).

En l’espèce, la stipulation contractuelle prévoyait que « le preneur, par appel d’une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncé et qu’à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles  ».

Pour mémoire, les baux commerciaux prévoyant des charges forfataires sans régularisation ont vocation à disparaître. En effet, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 nov. 2014 (dont vous trouverez des explications en cliquant ici) :

• l’état récapitulatif annuel des charges, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ;

• le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Au vu de ces éléments, d’une part, la décision de la Cour de Cassation est dans la droite ligne de l’esprit de la réforme PINEL, et d’autre part, cette régularisation annuel des charges qui devient d’ordre public répond à la demande des preneurs qui payent des charges sans voir les justificatifs.

La sanction est posée : pas de régularisation, pas d’appel de provision.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 novembre 2014 n°13-24451

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