Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Conditions du renouvellement tacite du bail commercial

dimanche 28 août 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsque le bailleur, d’une part, délivre un congé avec offre de renouvellement comprenant un loyer déterminable en application du mécanisme du calcul d’un loyer plafonné, et d’autre part, qu’il perçoit du locataire pendant plus de deux ans le montant du loyer ainsi déterminé, le locataire ne peut délivrer congé et le bail doit être considéré comme renouvelé.

La société locataire de locaux commerciaux ne peut prétendre que le bail commercial n’a pas été renouvelé dans la mesure où l’offre de renouvellement aurait été expressément refusée par le locataire dans le délai de deux ans.

En effet, le bailleur avait adressé congé avec offre de renouvellement en date du 8 janvier 2009, comprenant un prix déterminable dans la mesure où le loyer proposé était fixé par application de la variation de l’indice légal entre le point de départ du bail et la date pour laquelle le congé a été donné.

En outre, le locataire s’est maintenu dans les lieux en payant le nouveau loyer sans discontinuer du mois de juin 2009 au mois de novembre 2011.

En conséquence, un nouveau loyer a bien été accepté par la locataire après expiration du congé, démontrant un accord tacite sur le prix entre les parties.

La locataire a ainsi accepté l’offre de renouvellement du bail et le montant du nouveau loyer, cette acceptation ayant entrainé la conclusion d’un nouveau bail d’une durée de 9 ans, conformément aux dispositions de l’article L. 145-12 du Code de commerce.

Cette acceptation était définitive et le refus de l’offre en date du 25 mai 2011 n’est pas valable.

En effet, le délai de prescription de 2 ans a pour seul objet le refus de renouvellement du bail par le bailleur ou la contestation du loyer.

Mais, en cas d’acceptation d’un nouveau bail, le refus postérieur n’est plus possible, seul le congé triennal pouvant mettre fin à ce nouveau bail, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce ou encore l’accord des parties.

Il en résulte que le congé du locataire donné par acte extrajudiciaire le 25 mai 2011 n’a produit d’effet qu’à l’expiration de cette période triennale, soit le 31 août 2012 et non le 31 décembre 2011 et qu’il est redevable des loyers correspondant.

Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 30 Juin 2016 n° 14/09837

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