Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Conditions de validité d’un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction

dimanche 4 décembre 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction n’est valable que s’il est précédé d’une sommation demeurée infructueuse dans le délai d’un mois, sous réserve de la possibilité pendant cette période de régulariser la situation.

En l’espèce, M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y..., lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu’il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d’exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique ; que M. Y... a assigné le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction

La Cour de Cassation rappelle ici que l’’interdiction d’exploiter un débit de boissons à consommer sur place, prévue par les articles L. 3336-2 et suivants du Code de la santé publique (C. santé publ., art. L. 3336-2 ), qui ne constitue par une sanction ayant le caractère d’une punition, mais une mesure de police et de sécurité publique réglementant l’accès à une profession, ne peut être utilement critiquée sur le fondement de l’article 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8 du Code de commerce, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Pour valider le congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction, l’a cour d’appel avait retenu que le preneur exploitait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, étant consommée et non susceptible de régularisation, et qu’ainsi une mise en demeure préalable n’était pas exigée.

La Cour de Cassation casse l’arrêt car elle considère, à juste titre, que le preneur pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu’en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d’appel a donc violé l’article L. 145-17 du Code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 novembre 2011 n°10-24180

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