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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Comment obtenir le renouvellement d’un bail commercial ?

jeudi 10 septembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Points clés

Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n’est pas automatique. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dès lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.

Par ailleurs, si la durée du bail initiale excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement. Pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement rapide de son bail. Plusieurs situations doivent être examinées.

I. DROIT ET CONDITIONS DU RENOUVELLEMENT

En premier lieu, le locataire doit s’assurer qu’il remplit toutes les conditions pour pouvoir revendiquer un droit au renouvellement à savoir :

1- la nationalité du locataire

• les personnes de nationalité française ;

• les personnes ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ;

• les personnes étrangères ressortissantes de pays avec lesquels la France a signé une convention de réciprocité ou qui bénéficient d’une réciprocité législative (loi du 28 mai 1943, JO du 6 août 1943).

2- l’immatriculation du locataire :

Le locataire, personne physique ou morale, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l’activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS.

Remarque : avant la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite LME), en cas de pluralité de locataires, chacun d’eux devait être immatriculé au RCS, sauf exceptions. Désormais, l’obligation d’immatriculation s’applique uniquement aux locataires qui participent personnellement à l’exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispensés d’être inscrits.

Si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance en application des articles L.144-1 et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. En effet, en confiant l’exploitation au locataire-gérant, son immatriculation n’est plus nécessairement requise.

Attention : le renouvellement peut être refusé même si le locataire n’est pas responsable du défaut d’immatriculation. La Cour de cassation a ainsi validé un refus de renouvellement alors que l’absence d’immatriculation résultait d’une erreur du greffe (Civ. 3ème, 12 juillet 2000).

Remarque : depuis un arrêt en date du 29 septembre 2004, le locataire ne peut pas se voir refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation après l’expiration du bail (Civ. 3ème, 29 septembre 2004).

Attention : depuis le 1er janvier 2009, le statut d’auto-entrepreneur permet à une personne physique d’exercer une activité commerciale, artisanale ou de prestations de services sans être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM). L’auto-entrepreneur peut conclure un bail commercial mais ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail dès lors qu’il n’est pas immatriculé au RCS ou au RM.

3- la nature, la propriété et l’exploitation du fonds de commerce

• Conditions tenant à la nature du fonds

Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité, que celui-ci appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (C. com art. L. 145-1 alinéa 1).

• Condition tenant à la propriété du fonds

Le locataire ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas propriétaire du fonds. Inversement, le propriétaire du fonds ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas en même temps titulaire du bail.

Le droit au renouvellement ne peut donc être invoqué que par le locataire propriétaire du fonds commercial qui est exploité dans les lieux ou par l’acquéreur du bail lorsque la cession est intervenue régulièrement.

En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit au renouvellement contre le locataire ou d’un droit direct au renouvellement contre le bailleur principal.

Attention : en cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la partie dans laquelle le locataire exerce effectivement son commerce.

• Condition tenant à l’exploitation du fonds

Principe

Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction. Lorsque l’exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation est simple.

En revanche, elle est plus complexe lorsqu’un changement d’activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l’expiration effective du contrat. À ce titre, deux situations doivent être distinguées :

• en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu’il y ait transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement ;

Attention : seul le changement d’activité réalisé conformément aux règles de la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement ;

• en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d’activité) : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail ou le droit à une indemnité d’éviction. Il a donc tout intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé avant d’acquérir le droit au bail.

Remarque : l’obligation d’exploitation personnelle n’est plus exigée par la loi. Sauf clause contraire du contrat de bail commercial, le locataire peut donc faire exploiter son fonds par un tiers dans le cadre d’un contrat de de location-gérance, sans que cela remette en cause son droit au renouvellement

Exceptions

Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d’exploitation du fonds. Cependant, il ne peut s’agir que d’un défaut d’exploitation provisoire et non imputable à la volonté du locataire.

Le locataire doit apporter la preuve de l’impossibilité d’exploiter le fonds. En cas de litige, seuls les juges sont habilités à apprécier la valeur du motif invoqué.

Exemples :

- ont été retenus comme motifs légitimes pour excuser le défaut d’exploitation, le défaut de réparations incombant au bailleur, la contestation sur la propriété du fonds, le décès du locataire ;

- n’ont pas été admis comme raisons justifiant la non-exploitation, le vol de marchandises, le défaut d’autorisation administrative, la maladie du locataire (sauf circonstances particulières) dans la mesure où le locataire doit prendre ses dispositions pour se faire remplacer.

II. PREMIÈRE HYPOTHÈSE : LE LOCATAIRE A REÇU UN CONGÉ AVEC OFFRE DE RENOUVELLEMENT

Le locataire qui a reçu un congé avec offre de renouvellement n’est pas tenu d’y répondre. Cependant, son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.

A. Si le congé indique le nouveau montant du loyer

Si le congé indique le nouveau montant du loyer proposé, le locataire peut l’accepter soit de manière expresse, soit de manière tacite (en payant spontanément l’augmentation, par exemple). Cependant, dans la plupart des cas, le locataire souhaite négocier la proposition de loyer qui lui est faite. Pour ce faire, il doit en discuter les termes directement avec le propriétaire.

En pratique, le locataire répondra à son propriétaire (de préférence, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postale) qu’il accepte le principe du renouvellement mais qu’il refuse le montant du nouveau loyer.

À défaut d’accord amiable, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux et/ou demander, au président du tribunal de grande instance compétent, la fixation judiciaire de la somme à payer. Si aucune des parties n’agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions de loyer que le bail expiré.

Attention : le propriétaire peut rétracter son offre de renouvellement tant qu’un accord n’est pas intervenu entre les parties sur le montant du loyer renouvelé ou tant qu’une décision judiciaire n’a pas statué sur le sujet. Le délai de prescription en la matière est de deux ans. Toutefois, sauf exceptions mentionnées à l’article L. 145-17 et suivants du Code de commerce, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction (voir la fiche L’évaluation de l’indemnité d’éviction).

Remarque : l’article L. 145-17 du Code de commerce dispose que le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

- s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (inexécution d’une obligation née du bail, cessation de l’exploitation du fonds et attitude injurieuse envers du locataire envers le propriétaire) ;

- en cas de reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste ;

- en cas de reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble existant.

B. Si le congé n’indique pas le nouveau montant du loyer

Le congé qui ne contient aucune indication sur le montant du loyer renouvelé est parfaitement valable. Le propriétaire peut envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du loyer proposé. De même, le locataire peut demander une diminution du loyer en invoquant la valeur locative.

À défaut d’accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est la même que celle évoquée ci-dessus. Si aucune des parties n’agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions que le précédent, notamment en ce qui concerne le montant du loyer.

III. DEUXIÈME HYPOTHÈSE : LE LOCATAIRE N\’A PAS REÇU DE CONGÉ

Lorsque le propriétaire ne s’est pas manifesté, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement du bail peut en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’échéance du contrat ou à tout moment au cours de la reconduction tacite (article L. 145-10 du Code de commerce). La demande de renouvellement doit être signifiée par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier. En outre, elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l’article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce relatifs aux options du bailleur (voir les modèles Demande de renouvellement du bail et Demande de renouvellement en cas de tacite reconduction du bail).

Dans les trois mois qui suivent la signification, le bailleur peut :

- accepter le renouvellement. Son acceptation est alors généralement accompagnée d’une demande d’augmentation de loyer ;

- refuser le renouvellement avec offre ou refus d’indemnité selon les cas. Ce refus, impérativement motivé, doit être signifié par acte d’huissier et indiquer au locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander une indemnité d’éviction qu’il doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus ;

- garder le silence. Le principe du renouvellement est alors réputé acquis. Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, à tout moment, après l’expiration des trois mois qui suivent la signification. Le nouveau montant ne sera, toutefois, dû qu’à compter du jour où le propriétaire aura présenté sa demande.

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