Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Clause d’accession, monovalence et plafonnement

lundi 16 juin 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d’aménagements réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété.

En effet, l’insertion d’une clause prévoyant l’accession des constructions au bailleur « lors de la sortie effective des lieux loués » fait irrémédiablement obstacle à la qualification de « locaux monovalents » à raison des travaux réalisés par le preneur.

En l’occurrence, le bailleur entendait obtenir le déplafonnement du loyer de renouvellement compte tenu des aménagements entrepris dans les lieux par le preneur, spécifiquement pour son activité de mécanique de haute précision (étendant le régime des locaux monovalents à ceux qui ont été aménagés en vue d’une seule utilisation, alors que l’art. R. 145-10 c. com. n’envisage expressément que la construction dans cette même perspective, Civ. 3e, 3 déc. 2003, n° 02-12.266, Bull. civ. III, n° 218 ; 29 sept. 2004, n° 03-13.624, Bull. civ. III, n° 158).

En raison du différé de l’accession à la date du départ du locataire, cette prétention est rejetée tant par les juges du fond que par la Cour de cassation : seuls les travaux d’aménagements propriété du bailleur peuvent déboucher sur l’application du régime des locaux monovalents.

Par ailleurs, le bailleur aurait vu sa demande rejeter s’il vait tenté d’obtenir un déplafonnement en application de l’article R 145-8 du Code de Commercre relatif aux améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler, puisque, là encore, la prévision contractuelle (renvoyant l’accession à la sortie effective des lieux loués) interdisait d’envisager le déplafonnement (jugeant qu’une clause d’accession reportant les effets de l’accession en fin de jouissance du preneur interdit tout déplafonnement, Civ. 3e, 21 mars 2001, n° 99-16.640, Bull. civ. III, n° 35). A l’inverse, lorsque l’accession est stipulée en fin de bail, les effets de l’accession sont reportés au second renouvellement consécutif à la période où les améliorations ont été réalisées, Civ. 3e, 15 mai 1991, n° 89-19.190, Bull. civ. III, n° 136 ; 30 nov. 1994, n° 92-14.948, Bull. civ. III, n° 204).

Cour de Cassation, 3ème chambre Civile, 21 mai 2014 n° 13-12592

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