Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Clause d’accession et remise en état des lieux

samedi 14 novembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

En présence d’une clause aux termes de laquelle toutes les installations faites par le preneur devront être abandonnées par les locataires et deviendront la propriété du bailleur en vertu du droit d’accession, le bailleur ne peut exiger la remise en état des locaux et la démolition des installations qu’il a autorisées, sauf si le bail lui confère expressément cette option.

À l’issue de deux des baux commerciaux par lesquels une société civile immobilière a conféré la jouissance d’un ensemble immobilier et après restitution des clefs par la locataire le 13 janvier 2010, le bailleur a sollicité la remise des locaux restitués dans leur état initial, avec suppression de tous les aménagements apportés par la locataire, notamment de l’ascenseur privatif et de sa cage, afin d’assurer l’indépendance des locaux restitués par rapport ceux restant loués en vertu d’autres baux ; la société locataire ayant opposé que la clause d’accession contenue dans les baux liant les parties excluait toute application des dispositions de l’article 555 du code civil, la société bailleresse l’a assignée en paiement des travaux de remise des lieux loués en leur état initial et en indemnisation de pertes locatives.

Pour accueillir les demandes du bailleur, l’arrêt retient que la clause figurant au bail ne contient aucune renonciation, par le propriétaire, au droit qu’il tient des dispositions de l’article 555 du Code civil d’exiger la suppression d’un ouvrage réalisé par le preneur ou d’en conserver la propriété et le renouvellement du bail, sans exiger la suppression d’un tel ouvrage, qu’elle n’emporte pas plus renonciation à ce droit, qui subsiste tant que l’option n’a pas été exercée, que cette clause règle par avance les conditions financières en découlant, lorsque le propriétaire entend exercer l’option qui lui est offerte par les dispositions légales précitées, en conservant des installations fixes qui ne pourraient être enlevées sans causer de dégradations aux locaux, savoir que le preneur les lui abandonnera.

En statuant ainsi, alors qu’en présence d’une clause aux termes de laquelle toutes les installations faites par le preneur devront être abandonnées par les locataires et deviendront la propriété du bailleur en vertu du droit d’accession, le bailleur ne peut exiger la remise en état des locaux et la démolition des installations qu’il a autorisées, sauf si le bail lui confère expressément cette option, la cour d’appel, qui a jugé que la clause d’accession ne privait pas le bailleur de la faculté d’exercer l’option prévue par l’article 555 du code civil, a violé l’article 555 du code civil, ensemble les articles 1134 et 1730 du code civil.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 novembre 2015, 14-19820

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