Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Cessions successives et réparation des dégradations d’un précédent locataire

dimanche 15 novembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Les cessions successives d’un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, celui-ci devient débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs.

En l’espèce, une société, locataire d’un fonds de commerce dans une copropriété, assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir sa condamnation à effectuer des travaux de remise en état du plancher se trouvant entre le bar situé au rez-de-chaussée et la cave et à l’indemniser de divers préjudices sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoyant une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

Le locataire a agit directement contre le syndicat en raison des troubles de jouissance inhérents au vice de construction ou au défaut d’entretien d’une partie commune (CA Versailles, 4e ch., 1er févr. 2010, n° 08/06579 ).

En effet, l’article 14 de la loi dispose expressément que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ».

En d’autres termes, le locataire devait établir que le dommage est imputable à une partie commune ou un élément d’équipement commun à l’immeuble.

En l’espèce, une expertise démontrait que les désordres étaient imputables à une fuite d’eau causée par l’ancien locataire commercial en provenance de l’évier du bar, équipement locatif.

À juste titre, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le locataire qui avait été débouté de sa demande.

Au vu de la cause des désordres, le syndicat des copropriétaires sollicitait à titre reconventionnel et obtenait des juges du fond la condamnation du locataire à procéder aux travaux de réfection du plancher, partie commune.

Le nouveau preneur n’entendait pas être tenu pour responsable des dégâts occasionnés par son cédant et excipait de l’acte de cession de fonds de commerce qui portait cession du bail commercial et, par conséquent, transfert des droits et obligations du bail mais, selon lui, non des dettes du cédant à l’égard du bailleur.

Or, il est constant que la cession d’un bail commercial opère transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par son prédécesseur (Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, n° 02-11.794 : Bull. civ. 2003, III, n° 145).

Au surplus, l’acte de cession de fonds de commerce prévoyait une clause de non-recours contre le cédant « pour quelque cause que ce soit ».

Il en résultait que le nouveau preneur était responsable à l’égard du bailleur de la réparation des dégradations précédemment commises par l’ancien locataire du fait de cette fuite d’évier.

Tiers au bail commercial, le syndicat des copropriétaires était donc en droit d’invoquer le manquement contractuel au bail commercial.

Il s’agit d’une classique application de l’arrêt d’Assemblée plénière du 6 octobre 2006 (Cass. ass. plén., 6 oct. 2006, n° 05-13255) selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’occurrence, quand bien même le locataire aurait assigné en responsabilité le copropriétaire bailleur en application du bail commercial et donc de l’obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués, il aurait été débouté de sa demande au vu de la cause du désordre. Quant à l’acte de cession de fonds de commerce, il ne lui permettait pas non plus de se retourner contre son cédant, faute de garantie de passif.

Cette décision a également l’intérêt de faire le point à une question que se poserait certains bailleurs au regard de l’exigence d’ordre public de faire réaliser un état des lieux lors d’une cession et de son opposabilité.

La réponse semble claire, cet état des lieux ne semble a priori pas opposable dans la mesure où le cessionnaire devient le débiteur des réparations et dégradations commises par ses prédécesseurs.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 septembre 2015, 14-21237

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