Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Cession et responsabilité du cessionnaire pour des sinistres antérieurs

dimanche 18 octobre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Les cessions successives d’un bail commercial opérant transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, celui-ci devient débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs.

Cette décision traite deux sujets :

  • l’effet d’une cession de fonds de commerce dans la relation bailleur-cessionnaire ;
  • et le fondement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Dans cette affaire, le cessionnaire d’un bail commercial portant sur un local à destination de café avait assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir sa condamnation à remettre en état le plancher entre le bar et la cave.

Reconventionnellement, le syndicat avait demandé la condamnation du locataire à prendre ces travaux en charge, la détérioration du plancher étant due à une fuite provoquée par un précédent locataire.

Condamné en appel (Caen, 30 sept. 2015), le preneur a, devant le juge du droit, fait valoir que son auteur ne lui avait pas transmis la dette de réparation des désordres qu’il avait causés et que, d’ailleurs, la faute d’un tiers dans la détérioration du plancher partie commune n’était pas établie.

Sur la question de la transmission de la dette au cessionnaire, la haute juridiction rejette le pourvoi, approuvant le raisonnement suivi par les juges du fond.

La haute Cour approuve le juge normand qui a rappelé que le syndicat des copropriétaires, tiers au contrat de bail, pouvait, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, invoquer le manquement contractuel du cessionnaire, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (affirmant ce principe,Cass., ass. plén., 6 oct. 2006, n° 05-13.255, Bull. civ., n° 9)

Sur le second point, elle considère que la cour d’appel a « exactement retenu » que les cessions successives d’un bail commercial opèrent transmissions des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, lequel devient débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations de ses prédécesseurs (dans le même sens, Civ. 3e, 9 juill. 2003, 02-11.794, Bull. civ. III, n° 145).

Au cas particulier, le doute sur la responsabilité du cessionnaire concernant les désordres imputables à un précédent locataire était d’autant moins permis que, dans l’acte de cession du fonds de commerce, le cessionnaire avait accepté de prendre tous les éléments du fonds « dans l’état où ils se trouvaient sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit ».

En ce qui concerne la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le juge du droit a estimé, après son homologue du fond, qu’elle ne pouvait pas être engagée au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui déclare le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Cette solution mérite approbation, puisque le rapport d’expertise établissait que le pourrissement du plancher provenait non pas d’une partie commune mais d’une fuite ancienne provenant de l’évier du bar, équipement privatif.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 septembre 2015, 14-21237

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