Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Centre commercial : manquement du bailleur à son obligation d’entretien et preuve du préjudice

samedi 18 octobre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Même s’il est démontré que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien de la chose louée, le preneur doit encore rapporter la preuve du préjudice subit, ce qui est très difficile.

En l’espèce, les locaux loués sont situés dans un centre commercial. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les escaliers roulants du centre commercial sont restés indisponibles entre le 20 août 2008, date de leur mise à l’arrêt, et le 28 septembre 2009, date de mise en service d’escalators neufs, soit pendant un peu plus de treize mois, alors que le remplacement normal aurait dû entraîner un arrêt de trois mois maximum.

Il y a donc bien un manquement du bailleur à son obligation d’entretien de la chose louée. Cependant, le preneur, qui exploitait un magasin de vente de laines et mercerie, ne justifie pas du préjudice qui en est résulté.

L’expertise judiciaire a établi que seulement quelques commerces ont subi un préjudice lié à l’arrêt des escalators mais l’expert n’a pas retenu de préjudice pour les commerçants qui, comme le preneur, exerçaient au niveau B donnant de plain-pied sur le boulevard de l’Europe.

Le preneur produit des extraits de bilans comptables qui révèlent qu’ils ont vendu de la marchandise pour une somme de 54 340 euros durant l’exercice clos le 30 juin 2008, puis pour une somme de 30 725 euros durant l’exercice clos le 30 juin 2009, et qu’ils n’ont ensuite rien vendu jusqu’à la cession de leur droit au bail, le 21 décembre 2010.

Ces documents sont incomplets et la baisse de chiffre d’affaires peut s’expliquer non seulement par la dégradation de l’environnement économique, mais aussi par le fait que, selon plusieurs témoignages, le commerce du preneur est resté fermé pendant plusieurs mois en 2009. Le preneur ne peut donc invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement du loyer et doit payer l’arriéré locatif, qui s’élève à 36 088 euros.

Cour d’appel de Nancy, Chambre civile 1, 6 Octobre 2014 , n° 2017 /2014, 13/02516

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