Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Bail précaire sur bail précaire vaut...... bail commercial

dimanche 3 février 2013, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Paris rappelle à justre titre que lorsque deux baux précaires se succèdent sans véritable resitution des lieux pour une durée supérieure à 24 mois, il en résulte un bail soumis au statut des baux commerciaux d’une durée de 9 ans.

Il convient de rappeler que le statut des baux commerciaux est un statut d’ordre public de protection auquel on ne peut renoncer qu’une fois qu’on a bénéficié de son application et non avant.

En application del’ article L. 145-5 du Code de commerce , dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 6 août 2008, si à l’expiration du premier bail dérogatoire le preneur reste et est laissé en possession ou en cas de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, un premier bail dérogatoire a été conclu avec une société ; la veille de l’expiration de ce premier bail, un second bail dérogatoire a été conclu avec une société du même groupe ayant le même dirigeant. Le même fonds de commerce a été exploité dans les lieux, qui n’ont d’ailleurs pas été restitués entre les deux baux.

L’ensemble de ces éléments démontre la continuité d’une exploitation et le fait que le premier locataire est resté en possession des lieux grâce à la conclusion, avec la société du même groupe qui s’est formellement interposée, d’un nouveau bail dérogatoire ce qui caractérise la fraude et la volonté délibérée du bailleur de faire échec à l’application du statut des baux commerciaux.

Le premier locataire bénéficie donc d’un bail de 9 ans à compter de l’expiration du premier bail dérogatoire.

Cependant, les locaux ont été volontairement libérés en cours d’instance, de sorte que la demande de paiement d’une indemnité d’éviction doit être rejetée. Par ailleurs, aucune demande de dommages et intérêts n’a été formée contre le bailleur.

Cour d’appel Paris, Pôle 5, chambre 3, 23 Janvier 2013 n° 11/00925

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